Kamulaştırmasız El Atma Davası Tazminatı Nasıl Alınır? - Samsun Avukat
18 May 2026 |
Yönetici
Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin bir taşınmaza kamulaştırma usulünü işletmeden veya kamulaştırma bedelini ödemeden fiilen müdahale etmesi ya da aldığı idari kararlarla taşınmazın kullanımını önemli ölçüde kısıtlaması sonucu ortaya çıkan hukuka aykırı bir müdahaledir. Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma usulüne ve kanunlara aykırı şekilde, özel mülkiyette bulunan taşınmazın fiili veya kağıt üzerinde ele geçirilmesi fakat karşılığında malike hiçbir bedel ödenmemesi anlamına gelir. Bu durumda idare, mülkiyet hakkını sınırlamakta ancak kamulaştırma hukukunun öngördüğü usul ve güvenceleri yerine getirmemektedir.
Kamulaştırmasız el atmanın temelini oluşturan Yargıtay'ın 16.05.1956 gün ve 1956/1-6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile taşınmazına kamulaştırmasız el konulan malikin, el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, bu eylemli duruma razı olarak taşınmaz bedelini isteme hakkının bulunduğu kabul edilmiştir.
Kamulaştırmasız El Atma Türleri Nelerdir?
Kamulaştırmasız el atma, müdahalenin niteliğine göre iki ana türe ayrılır. Bu ayrım, davanın hangi mahkemede açılacağı (görevli mahkeme), ispat araçları ve tazminatın belirlenmesi bakımından büyük önem taşır.
1. Fiili El Atma
Fiili el atma, idarenin taşınmaza doğrudan fiziksel müdahalede bulunması ve taşınmazı fiilen kullanmaya başlaması durumudur. Kamu kurumu tarafından kamulaştırma işlemi yapılmaksızın, belirli bir taşınmazın kısmen veya tamamen fiili olarak kamu yararına hizmet etmek amacıyla özgülenmesidir.
En sık karşılaşılan fiili el atma örnekleri şunlardır:
-Taşınmaz üzerinden yol, su hattı veya kanalizasyon geçirilmesi gibi altyapı çalışmaları.
-Taşınmaz üzerine okul, hastane, karakol veya park gibi üst yapılar inşa edilmesi.
-Araziden elektrik hattı geçirilmesi veya pilon (direk) dikilmesi.
-Taşınmazın herhangi bir tesis kurulmaksızın depo, şantiye veya otopark olarak fiilen kullanılması.
Fiili el atmada, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı somut ve fiziksel bir şekilde ihlal edilir. Önemli bir nokta, taşınmazın tapu kaydında mülkiyetin idareye geçmediği, sadece mülkiyet hakkının kısıtlandığıdır. Fiili el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıklarda adli yargı görevlidir.
2. Hukuki El Atma
Hukuki el atma, idarenin fiziksel bir müdahalede bulunmamasına rağmen, aldığı idari kararlar (genellikle imar planları) nedeniyle taşınmazın kullanımının uzun süre engellenmesi veya mülkiyet hakkının özünün zedelenmesi durumudur. Bir taşınmazın imar planında farklılık yapılması suretiyle taşınmaz malikinin kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin hukuki olarak engellenmesi fakat buna rağmen gerçek anlamda bir kamulaştırma yapılmadan taşınmaz malikinin mağdur duruma düşürülmesidir.
Hukuki el atmadan bahsedebilmek için, söz konusu taşınmaz üzerinde yapılan değişiklikler üzerinden imar planının kesinleştiği tarihten itibaren başlamak üzere 5 yıllık sürenin geçmesi şartı aranır. Bu 5 yıllık sürede kamu kurumlarınca kamulaştırma işlemi yapılmayarak kamulaştırma bedeli ödenmemiş ise taşınmaz maliki, kamulaştırmasız el atma davası açma ve ilgili taşınmazın kamulaştırma bedelini talep etme hakkına sahiptir.
Hukuki el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise kural olarak idari yargı görevlidir. Bu ayırım, dava açarken hangi mahkemeye başvuracağınızı belirlemesi açısından son derece önemlidir.
Kamulaştırmasız El Atma Şartları Nelerdir?
Bir olayda kamulaştırmasız el atmadan bahsedebilmek için bazı şartların bir arada bulunması gerekir:
-Taşınmazın Özel Mülkiyete Tabi Olması: Bahse konu taşınmaz özel mülkiyete tabi olmalıdır. İdare veya kamu tüzel kişilerinin sahip olduğu taşınmazlar kamulaştırmaya konu olmamaktadır.
-Yetkili Kişi veya Kurum Tarafından Gerçekleştirilmesi: El atma eyleminde bulunan kişinin yetkili bir gerçek kişi veya kamu tüzel kişisi olması gereklidir.
-Kamu Yararı Amacıyla Gerçekleştirilmesi: El atma kamu yararı amacıyla yapılmış olmalıdır.
-Kamulaştırma Yapılmamış veya Usulüne Uygun Yapılmamış Olmalıdır: Kamulaştırma hiç yapılmamış veyahut usulüne uygun yapılmamış olmalıdır.
Kamulaştırmasız El Atma Halinde Hangi Davalar Açılabilir?
İdarenin kamulaştırmasız el atma ile mülkiyet hakkını ihlal ettiği malikin başvurabileceği başlıca dava türleri şunlardır:
1. Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat Davası (Bedel Davası)
Malik, taşınmazın mülkiyetini idareye devretmeyi kabul ederek (rıza göstererek) taşınmazın bedelinin tazminini talep edebilir. El atmanın önlenmesi davası ile uğraşmak istemeyen mülk sahibi, fiili durumu kabullenip, taşınmazın mülkiyetini idareye bırakarak, el atan idare aleyhine açacağı dava ile taşınmazın bedelini talep edebilir. Bu dava ayni bir hak olan mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; ancak idarenin taşınmaz üzerindeki el atma fiili sona erene kadar dava açılabilir.
2. El Atmanın Önlenmesi (Meni-i Müdahale) Davası
Malik, idarenin taşınmazın zilyetliğine ve mülkiyetine yaptığı haksız el atmanın önlenmesini dava yoluyla talep edebilir. Bu dava ayni bir hak olan mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. El atmanın önlenmesi davasının açılabilmesi için zarara uğrama şartı yoktur, ancak malik bu sebepten zarara uğramışsa ayrıca tazminat davası açma hakkı vardır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır.
3. Ecrimisil (Haksız Kullanım Tazminatı) Davası
Kamulaştırmasız el atma nedeniyle malikin taşınmazını kullanamamasından kaynaklanan zararın giderilmesi amacıyla açılan bir tazminat davasıdır. Taşınmazın fiilen kullanılmadığı ancak müdahale nedeniyle değer kaybına uğradığı durumlarda söz konusu olabilir.
Malikin birden fazla dava açma hakkı bulunmakta olup, bu seçimlik hakların kullanılması konusunda bir avukattan destek alınması önem taşımaktadır.
Tazminat Nasıl Hesaplanır? (Taşınmaz Bedelinin Belirlenmesi)
Kamulaştırmasız el atma davalarında tazminatın hesaplanması, maliklerin en çok merak ettiği ve hakkında en çok tereddüt yaşadığı konulardan biridir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırmasız el atılan taşınmazın değeri dava tarihi esas alınarak belirlenmektedir.
Tazminat Hesaplanırken Dikkate Alınan Kriterler
Mahkeme, tazminat bedelini belirlerken kamulaştırma bedelinin tespiti için 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. ve 12. maddelerindeki esasları uygulamaktadır. Değerlemede şu kriterler göz önünde bulundurulur:
-Arsa Yüzölçümü, İmar Durumu ve Tapu Kaydı: Taşınmazın büyüklüğü, imar planındaki konumu ve tapuya ilişkin tüm bilgiler değerlemede temel alınır.
-Mevcut Emlak Vergi Beyan Değeri ve Belediyece Belirlenen Arsa ve Arazi Metrekare Bedelleri: Taşınmazın resmi kayıtlardaki değeri, piyasa değerinin belirlenmesinde referans kabul edilir.
-Taşınmazın Kullanım Amacı, Varsa Üzerindeki Yapı ve Bitkilerin Özellikleri: Taşınmazın tarla, arsa, konut veya iş yeri olarak kullanım amacı ve üzerindeki yapılaşma durumu değerlendirilir.
-Bölgede Benzer Amaçlı Taşınmazlara Yapılan Alım Satımların Ortalama Değeri (Emsal Karşılaştırması): Mahkeme keşif yaparak, bölgedeki emsal taşınmazların rayiç bedellerini tespit eder.
-Yargılama Sırasında Yapılan Keşif ile Taşınmazın Güncel Piyasa Kıymetinin Belirlenmesi: Mahkeme, bilirkişiler eşliğinde keşif yaparak taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerini tespit eder.
Tazminat Hesaplamasında Kritik Uyarı
Taşınmazın tazminatı, kamulaştırmasız el atma tarihindeki bedeli değil, mülkiyet hakkının devrine razı olunan tarih olan dava tarihindeki değeri esas alınarak hesaplanmalıdır. Bu nedenle, tazminat davasının daha sonraki bir tarihte açılması halinde taşınmazın değeri artacağından, davacının alacağı tazminat miktarı da artacaktır. Ancak unutulmamalıdır ki, keşif ile belirlenen kıymet sonrası hüküm tarihine kadar geçen zamanda da taşınmazın kıymetinde artış olacağı muhakkaktır. Bu sebeple, davanın uzaması ve mahkemenin karar tarihine kadar geçen süre de dava tarihinden itibaren işleyecek faiz ile birlikte değerlendirilmektedir.
2026 Yılında Faiz Hesabında Devrim Niteliğinde Değişiklik
Kamulaştırmasız el atma davalarında en önemli güncel değişiklik, faiz hesaplamasına ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.04.2026 tarihli kararıdır. Bu karara göre:
Artık bu davalarda dava açılış tarihine bakılmaksızın, karar tarihine kadar Anayasa'nın 46. maddesi gereği kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz işletilecektir.
Karar, kamulaştırma bedeli ve kamulaştırmasız el atma alacakları için en yüksek faizi öngörmektedir.
Ayrıca, kamulaştırmasız el atma davalarında talep halinde hükmedilen bedelin kamu alacaklarına uygulanacak en yüksek faizle tahsiline karar verilmektedir.
Bu karar, maliklerin uzun süren yargılama süreçlerinde enflasyon karşısında uğradıkları değer kaybının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Yargılama Süreci
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kamulaştırmasız el atma davalarında görevli ve yetkili mahkeme, el atmanın türüne göre farklılık göstermektedir:
Fiili el atma nedeniyle açılan tazminat davaları ve el atmanın önlenmesi (men'i müdahale) davaları adli yargıda görülür ve bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Hukuki el atma nedeniyle açılacak davalar ise kural olarak idari yargıda (İdare Mahkemesi) görülür.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetki kuralı kesin nitelikte olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede dava açılması halinde mahkeme yetkisizlik kararı verecektir.
Zamanaşımı ve Süreler
Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı konusu, el atmanın türüne ve hangi davayı açtığınıza göre değişiklik göstermektedir. Hukuki belirsizlikler nedeniyle mutlaka bir avukata danışılması gerekmektedir:
Ayni hak niteliğindeki el atmanın önlenmesi davaları ve mülkiyetin devrine rıza gösterilerek bedel istenmesi davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü sürenin uygulanmayacağı yönünde Yargıtay içtihatları bulunmaktadır.
Haksız fiile dayalı tazminat davalarında ise genel olarak, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren 2 yıl ve her halde fiilin işlendiği tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi söz konusudur. Ancak Anayasa Mahkemesi'nin hukuki el atma nedeniyle açılacak tazminat davalarında süre yönünden getirdiği sınırlamayı kaldırdığı unutulmalıdır.
Önemli Uyarı: Kamulaştırmasız el atma davalarındaki süreler ve bu sürelerin hangi hallerde işleyip işlemeyeceği karmaşık bir hukuki alandır. Hak kaybına uğramamak için kesinlikle bir avukata danışılması gerekmektedir.
Deliller ve İspat
Kamulaştırmasız el atma davalarında ispat yükü kural olarak davalı idareye aittir. Davalı idare, eylemlerinden dolayı kusursuz olduğunu ispat etmedikçe oluşan zararı tazmin ile yükümlü olacaktır.
Dosyaya sunulabilecek başlıca deliller şunlardır:
-Taşınmaza ait tapu kayıtları ve imar planları
-İdarenin el atma eylemini gösteren fotoğraf, video, kamera kayıtları gibi görsel deliller
-İdarenin el atmasını belgeleyen tanık beyanları
-Dava konusu taşınmazın değerinin tespiti için bilirkişi raporu (keşif sonucu)
-İdare ile yapılan yazışmalar ve başvuru dilekçeleri
Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti
-Kamulaştırmasız el atma davalarında, dava değeri üzerinden nispi harç alınır.
-Mahkeme tarafından yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi giderleri de yargılama giderleri arasında yer alır.
-Davayı kazanan taraf, karşı taraftan vekalet ücreti talep edebilir.
Kamulaştırmasız el atma davalarında 2026 yılı itibarıyla güncel harç ve gider avansı miktarları için ilgili tapu müdürlüğü veya bir avukattan bilgi alınması önerilir.
Güncel Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi Kararları (2025-2026)
1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.04.2026 Tarihli Faiz Kararı:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 8 Nisan 2026 tarihli emsal kararıyla kamulaştırma bedeli ve kamulaştırmasız el atma davalarında faiz hesaplamasına ilişkin önemli bir değişikliğe gitmiştir. Karara göre, dava açılış tarihine bakılmaksızın, karar tarihine kadar Anayasa'nın 46. maddesi gereği kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz işletilecektir. Bu karar, maliklerin uzun yargılama sürelerinde enflasyon karşısında uğradıkları değer kayıplarının önüne geçilmesi açısından tarihi bir adımdır.
2. Anayasa Mahkemesi'nin 30.04.2025 Tarihli İptal Kararı (Hukuki El Atma - İmar Planları):
Anayasa Mahkemesi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Ek 1. maddesine 7421 sayılı Kanun ile eklenen bir cümleyi 16.01.2025 tarih ve 2024/135 E., 2025/20 K. sayılı kararıyla iptal etmiştir (30.04.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır). İptal edilen kural, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan taşınmazlar hakkında, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içinde imar programları veya imar uygulamaları yapılmazsa, taşınmaz malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davaların adli yargıda görüleceğini düzenlemekteydi. Anayasa Mahkemesi, imar planının idari işlem niteliğinde olduğu ve bu nedenle mülkiyet hakkına dayalı bedele ilişkin davaların idari yargıda görülmesi gerektiği gerekçesiyle bu kuralı iptal etmiştir. Anayasa Mahkemesi'nin bu iptal kararı sonrası yargıda oluşacak içtihat farklılıklarının takip edilmesi zorunludur. Konuya ilişkin güncel en sağlıklı bilgiyi bir hukuk danışmanından temin etmeniz önerilir.
Kamulaştırmasız El Atma Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Soru 1: Kamulaştırmasız el atma nedeniyle dava açma süresi var mıdır?
El atmanın önlenmesi davaları ve mülkiyetin devrine rıza göstererek bedel isteme davaları ayni hak niteliğinde olduğundan, bu davalarda zamanaşımı uygulanmaz. Ancak haksız fiile dayalı tazminat taleplerinde, zararın öğrenildiği tarihten itibaren 2 yıl içinde dava açılması gerekmektedir. Bu nedenle, her somut olayda bir avukata danışılması elzemdir.
Soru 2: Kamulaştırmasız el atma davasını kimler açabilir?
Davayı taşınmazın tapu maliki (veya paylı mülkiyette her bir paydaş) ya da malikin ölümü halinde mirasçıları açabilir.
Soru 3: Taşınmazımızın tamamına değil de bir kısmına el atılırsa ne yapabiliriz?
Kısmi el atma halinde de kamulaştırmasız el atma hükümleri uygulanır. El atılan kısmın bedeli tazmin edilebileceği gibi, kalan kısmın değer kaybı da talep edilebilir.
Soru 4: İdare el atma eyleminden vazgeçerse dava hakkımız devam eder mi?
İdarenin taşınmaz üzerindeki el atma fiili sona ermişse el atmanın önlenmesi davası açılamaz. Ancak el atma nedeniyle uğranılan zararlar için tazminat davası açma hakkı saklıdır.
Soru 5: Kamulaştırmasız el atma davası ne kadar sürer?
Dava süresi, mahkemenin yoğunluğuna, keşif ve bilirkişi incelemelerinin kapsamına, tarafların tutumuna ve el atmanın türüne bağlı olarak değişmekle birlikte, genellikle 1 ila 3 yıl arasında sürmektedir.
Soru 6: Kamulaştırmasız el atma davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Kamu idarelerini ilgilendiren bu dava türü için zorunlu arabuluculuk öngörülmemiştir. Dava şartı arabuluculuk bu davalar için geçerli değildir. Doğrudan adli yargıda dava açabilirsiniz. Ancak dava sırasında taraflar isteğe bağlı olarak anlaşma yoluna gidebilir.
Soru 7: 2026 yılında yeni bir düzenleme var mı?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.04.2026 tarihli kararı ile kamulaştırmasız el atma alacakları için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz öngörülmüştür. Bunun dışında, Anayasa Mahkemesi'nin 30.04.2025 tarihli imar planı kaynaklı hukuki el atmalara ilişkin iptal kararı sonrası yargıda oluşacak yeni uygulamaların 2026 yılı içinde netleşmesi beklenmektedir. Bu süreçte bir hukuk danışmanına danışılması önem arz etmektedir.
Soru 8: Kamulaştırmasız el atma davasında ispat yükü kimdedir?
İspat yükü kural olarak davalı idareye aittir. Davalı idare, eylemlerinden dolayı kusursuz olduğunu ispat etmedikçe oluşan zararı tazmin ile yükümlü olacaktır. Davacı malik ise, el atma eyleminin varlığını ve kendisinin malik olduğunu ispatlamalıdır.
Soru 9: Taşınmazım birden fazla idare tarafından işgal edilmişse kime dava açmalıyım?
Taşınmazınıza birden fazla idarenin birlikte el atması halinde, el atan tüm idareleri birlikte davalı olarak göstermeniz gerekmektedir. Mahkeme, el atmanın her bir idareden kaynaklanan kısmını tespit ederek karar verecektir. Ortak el atma halinde idareler, zarardan müteselsilen sorumludur.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kamulaştırmasız el atma ve tazminat süreci, hem hukuki prosedürlerin doğru yürütülmesi hem de delillerin etkili bir şekilde sunulması gereken teknik bir alandır. Fiili el atma mı, hukuki el atma mı olduğunun tespiti, davanın hangi mahkemede açılacağını, hangi delillerin kullanılacağını ve tazminatın ne şekilde hesaplanacağını doğrudan etkiler.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, gayrimenkul hukuku ve idare hukuku alanında uzman kadrosuyla, kamulaştırmasız el atma ve tazminat davalarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmakta; delillerin toplanması, dava dilekçesinin hazırlanması, keşif ve bilirkişi inceleme süreçlerinin takibi ve dava sonuçlandırılmasına kadar yanınızda yer almaktadır. Ayrıca, güncel Yargıtay içtihatları ve Anayasa Mahkemesi kararları doğrultusunda müvekkillerimize en güncel ve doğru yönlendirmeyi yapmaktayız.
Hak kaybına uğramamak ve taşınmazınızın bedelini güncel değeriyle tahsil etmek için bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ
Kamulaştırmasız el atma, idarenin bir taşınmaza kamulaştırma usulünü işletmeden veya kamulaştırma bedelini ödemeden fiilen müdahale etmesi ya da aldığı idari kararlarla taşınmazın kullanımını önemli ölçüde kısıtlaması sonucu ortaya çıkan hukuka aykırı bir müdahaledir. Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma usulüne ve kanunlara aykırı şekilde, özel mülkiyette bulunan taşınmazın fiili veya kağıt üzerinde ele geçirilmesi fakat karşılığında malike hiçbir bedel ödenmemesi anlamına gelir. Bu durumda idare, mülkiyet hakkını sınırlamakta ancak kamulaştırma hukukunun öngördüğü usul ve güvenceleri yerine getirmemektedir.
Kamulaştırmasız el atmanın temelini oluşturan Yargıtay'ın 16.05.1956 gün ve 1956/1-6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile taşınmazına kamulaştırmasız el konulan malikin, el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, bu eylemli duruma razı olarak taşınmaz bedelini isteme hakkının bulunduğu kabul edilmiştir.
Kamulaştırmasız El Atma Türleri Nelerdir?
Kamulaştırmasız el atma, müdahalenin niteliğine göre iki ana türe ayrılır. Bu ayrım, davanın hangi mahkemede açılacağı (görevli mahkeme), ispat araçları ve tazminatın belirlenmesi bakımından büyük önem taşır.
1. Fiili El Atma
Fiili el atma, idarenin taşınmaza doğrudan fiziksel müdahalede bulunması ve taşınmazı fiilen kullanmaya başlaması durumudur. Kamu kurumu tarafından kamulaştırma işlemi yapılmaksızın, belirli bir taşınmazın kısmen veya tamamen fiili olarak kamu yararına hizmet etmek amacıyla özgülenmesidir.
En sık karşılaşılan fiili el atma örnekleri şunlardır:
-Taşınmaz üzerinden yol, su hattı veya kanalizasyon geçirilmesi gibi altyapı çalışmaları.
-Taşınmaz üzerine okul, hastane, karakol veya park gibi üst yapılar inşa edilmesi.
-Araziden elektrik hattı geçirilmesi veya pilon (direk) dikilmesi.
-Taşınmazın herhangi bir tesis kurulmaksızın depo, şantiye veya otopark olarak fiilen kullanılması.
Fiili el atmada, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı somut ve fiziksel bir şekilde ihlal edilir. Önemli bir nokta, taşınmazın tapu kaydında mülkiyetin idareye geçmediği, sadece mülkiyet hakkının kısıtlandığıdır. Fiili el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıklarda adli yargı görevlidir.
2. Hukuki El Atma
Hukuki el atma, idarenin fiziksel bir müdahalede bulunmamasına rağmen, aldığı idari kararlar (genellikle imar planları) nedeniyle taşınmazın kullanımının uzun süre engellenmesi veya mülkiyet hakkının özünün zedelenmesi durumudur. Bir taşınmazın imar planında farklılık yapılması suretiyle taşınmaz malikinin kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin hukuki olarak engellenmesi fakat buna rağmen gerçek anlamda bir kamulaştırma yapılmadan taşınmaz malikinin mağdur duruma düşürülmesidir.
Hukuki el atmadan bahsedebilmek için, söz konusu taşınmaz üzerinde yapılan değişiklikler üzerinden imar planının kesinleştiği tarihten itibaren başlamak üzere 5 yıllık sürenin geçmesi şartı aranır. Bu 5 yıllık sürede kamu kurumlarınca kamulaştırma işlemi yapılmayarak kamulaştırma bedeli ödenmemiş ise taşınmaz maliki, kamulaştırmasız el atma davası açma ve ilgili taşınmazın kamulaştırma bedelini talep etme hakkına sahiptir.
Hukuki el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise kural olarak idari yargı görevlidir. Bu ayırım, dava açarken hangi mahkemeye başvuracağınızı belirlemesi açısından son derece önemlidir.
Kamulaştırmasız El Atma Şartları Nelerdir?
Bir olayda kamulaştırmasız el atmadan bahsedebilmek için bazı şartların bir arada bulunması gerekir:
-Taşınmazın Özel Mülkiyete Tabi Olması: Bahse konu taşınmaz özel mülkiyete tabi olmalıdır. İdare veya kamu tüzel kişilerinin sahip olduğu taşınmazlar kamulaştırmaya konu olmamaktadır.
-Yetkili Kişi veya Kurum Tarafından Gerçekleştirilmesi: El atma eyleminde bulunan kişinin yetkili bir gerçek kişi veya kamu tüzel kişisi olması gereklidir.
-Kamu Yararı Amacıyla Gerçekleştirilmesi: El atma kamu yararı amacıyla yapılmış olmalıdır.
-Kamulaştırma Yapılmamış veya Usulüne Uygun Yapılmamış Olmalıdır: Kamulaştırma hiç yapılmamış veyahut usulüne uygun yapılmamış olmalıdır.
Kamulaştırmasız El Atma Halinde Hangi Davalar Açılabilir?
İdarenin kamulaştırmasız el atma ile mülkiyet hakkını ihlal ettiği malikin başvurabileceği başlıca dava türleri şunlardır:
1. Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat Davası (Bedel Davası)
Malik, taşınmazın mülkiyetini idareye devretmeyi kabul ederek (rıza göstererek) taşınmazın bedelinin tazminini talep edebilir. El atmanın önlenmesi davası ile uğraşmak istemeyen mülk sahibi, fiili durumu kabullenip, taşınmazın mülkiyetini idareye bırakarak, el atan idare aleyhine açacağı dava ile taşınmazın bedelini talep edebilir. Bu dava ayni bir hak olan mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; ancak idarenin taşınmaz üzerindeki el atma fiili sona erene kadar dava açılabilir.
2. El Atmanın Önlenmesi (Meni-i Müdahale) Davası
Malik, idarenin taşınmazın zilyetliğine ve mülkiyetine yaptığı haksız el atmanın önlenmesini dava yoluyla talep edebilir. Bu dava ayni bir hak olan mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. El atmanın önlenmesi davasının açılabilmesi için zarara uğrama şartı yoktur, ancak malik bu sebepten zarara uğramışsa ayrıca tazminat davası açma hakkı vardır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır.
3. Ecrimisil (Haksız Kullanım Tazminatı) Davası
Kamulaştırmasız el atma nedeniyle malikin taşınmazını kullanamamasından kaynaklanan zararın giderilmesi amacıyla açılan bir tazminat davasıdır. Taşınmazın fiilen kullanılmadığı ancak müdahale nedeniyle değer kaybına uğradığı durumlarda söz konusu olabilir.
Malikin birden fazla dava açma hakkı bulunmakta olup, bu seçimlik hakların kullanılması konusunda bir avukattan destek alınması önem taşımaktadır.
Tazminat Nasıl Hesaplanır? (Taşınmaz Bedelinin Belirlenmesi)
Kamulaştırmasız el atma davalarında tazminatın hesaplanması, maliklerin en çok merak ettiği ve hakkında en çok tereddüt yaşadığı konulardan biridir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırmasız el atılan taşınmazın değeri dava tarihi esas alınarak belirlenmektedir.
Tazminat Hesaplanırken Dikkate Alınan Kriterler
Mahkeme, tazminat bedelini belirlerken kamulaştırma bedelinin tespiti için 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. ve 12. maddelerindeki esasları uygulamaktadır. Değerlemede şu kriterler göz önünde bulundurulur:
-Arsa Yüzölçümü, İmar Durumu ve Tapu Kaydı: Taşınmazın büyüklüğü, imar planındaki konumu ve tapuya ilişkin tüm bilgiler değerlemede temel alınır.
-Mevcut Emlak Vergi Beyan Değeri ve Belediyece Belirlenen Arsa ve Arazi Metrekare Bedelleri: Taşınmazın resmi kayıtlardaki değeri, piyasa değerinin belirlenmesinde referans kabul edilir.
-Taşınmazın Kullanım Amacı, Varsa Üzerindeki Yapı ve Bitkilerin Özellikleri: Taşınmazın tarla, arsa, konut veya iş yeri olarak kullanım amacı ve üzerindeki yapılaşma durumu değerlendirilir.
-Bölgede Benzer Amaçlı Taşınmazlara Yapılan Alım Satımların Ortalama Değeri (Emsal Karşılaştırması): Mahkeme keşif yaparak, bölgedeki emsal taşınmazların rayiç bedellerini tespit eder.
-Yargılama Sırasında Yapılan Keşif ile Taşınmazın Güncel Piyasa Kıymetinin Belirlenmesi: Mahkeme, bilirkişiler eşliğinde keşif yaparak taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerini tespit eder.
Tazminat Hesaplamasında Kritik Uyarı
Taşınmazın tazminatı, kamulaştırmasız el atma tarihindeki bedeli değil, mülkiyet hakkının devrine razı olunan tarih olan dava tarihindeki değeri esas alınarak hesaplanmalıdır. Bu nedenle, tazminat davasının daha sonraki bir tarihte açılması halinde taşınmazın değeri artacağından, davacının alacağı tazminat miktarı da artacaktır. Ancak unutulmamalıdır ki, keşif ile belirlenen kıymet sonrası hüküm tarihine kadar geçen zamanda da taşınmazın kıymetinde artış olacağı muhakkaktır. Bu sebeple, davanın uzaması ve mahkemenin karar tarihine kadar geçen süre de dava tarihinden itibaren işleyecek faiz ile birlikte değerlendirilmektedir.
2026 Yılında Faiz Hesabında Devrim Niteliğinde Değişiklik
Kamulaştırmasız el atma davalarında en önemli güncel değişiklik, faiz hesaplamasına ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.04.2026 tarihli kararıdır. Bu karara göre:
Artık bu davalarda dava açılış tarihine bakılmaksızın, karar tarihine kadar Anayasa'nın 46. maddesi gereği kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz işletilecektir.
Karar, kamulaştırma bedeli ve kamulaştırmasız el atma alacakları için en yüksek faizi öngörmektedir.
Ayrıca, kamulaştırmasız el atma davalarında talep halinde hükmedilen bedelin kamu alacaklarına uygulanacak en yüksek faizle tahsiline karar verilmektedir.
Bu karar, maliklerin uzun süren yargılama süreçlerinde enflasyon karşısında uğradıkları değer kaybının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Yargılama Süreci
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kamulaştırmasız el atma davalarında görevli ve yetkili mahkeme, el atmanın türüne göre farklılık göstermektedir:
Fiili el atma nedeniyle açılan tazminat davaları ve el atmanın önlenmesi (men'i müdahale) davaları adli yargıda görülür ve bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Hukuki el atma nedeniyle açılacak davalar ise kural olarak idari yargıda (İdare Mahkemesi) görülür.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetki kuralı kesin nitelikte olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede dava açılması halinde mahkeme yetkisizlik kararı verecektir.
Zamanaşımı ve Süreler
Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı konusu, el atmanın türüne ve hangi davayı açtığınıza göre değişiklik göstermektedir. Hukuki belirsizlikler nedeniyle mutlaka bir avukata danışılması gerekmektedir:
Ayni hak niteliğindeki el atmanın önlenmesi davaları ve mülkiyetin devrine rıza gösterilerek bedel istenmesi davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü sürenin uygulanmayacağı yönünde Yargıtay içtihatları bulunmaktadır.
Haksız fiile dayalı tazminat davalarında ise genel olarak, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren 2 yıl ve her halde fiilin işlendiği tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi söz konusudur. Ancak Anayasa Mahkemesi'nin hukuki el atma nedeniyle açılacak tazminat davalarında süre yönünden getirdiği sınırlamayı kaldırdığı unutulmalıdır.
Önemli Uyarı: Kamulaştırmasız el atma davalarındaki süreler ve bu sürelerin hangi hallerde işleyip işlemeyeceği karmaşık bir hukuki alandır. Hak kaybına uğramamak için kesinlikle bir avukata danışılması gerekmektedir.
Deliller ve İspat
Kamulaştırmasız el atma davalarında ispat yükü kural olarak davalı idareye aittir. Davalı idare, eylemlerinden dolayı kusursuz olduğunu ispat etmedikçe oluşan zararı tazmin ile yükümlü olacaktır.
Dosyaya sunulabilecek başlıca deliller şunlardır:
-Taşınmaza ait tapu kayıtları ve imar planları
-İdarenin el atma eylemini gösteren fotoğraf, video, kamera kayıtları gibi görsel deliller
-İdarenin el atmasını belgeleyen tanık beyanları
-Dava konusu taşınmazın değerinin tespiti için bilirkişi raporu (keşif sonucu)
-İdare ile yapılan yazışmalar ve başvuru dilekçeleri
Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti
-Kamulaştırmasız el atma davalarında, dava değeri üzerinden nispi harç alınır.
-Mahkeme tarafından yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi giderleri de yargılama giderleri arasında yer alır.
-Davayı kazanan taraf, karşı taraftan vekalet ücreti talep edebilir.
Kamulaştırmasız el atma davalarında 2026 yılı itibarıyla güncel harç ve gider avansı miktarları için ilgili tapu müdürlüğü veya bir avukattan bilgi alınması önerilir.
Güncel Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi Kararları (2025-2026)
1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.04.2026 Tarihli Faiz Kararı:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 8 Nisan 2026 tarihli emsal kararıyla kamulaştırma bedeli ve kamulaştırmasız el atma davalarında faiz hesaplamasına ilişkin önemli bir değişikliğe gitmiştir. Karara göre, dava açılış tarihine bakılmaksızın, karar tarihine kadar Anayasa'nın 46. maddesi gereği kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz işletilecektir. Bu karar, maliklerin uzun yargılama sürelerinde enflasyon karşısında uğradıkları değer kayıplarının önüne geçilmesi açısından tarihi bir adımdır.
2. Anayasa Mahkemesi'nin 30.04.2025 Tarihli İptal Kararı (Hukuki El Atma - İmar Planları):
Anayasa Mahkemesi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Ek 1. maddesine 7421 sayılı Kanun ile eklenen bir cümleyi 16.01.2025 tarih ve 2024/135 E., 2025/20 K. sayılı kararıyla iptal etmiştir (30.04.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır). İptal edilen kural, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan taşınmazlar hakkında, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içinde imar programları veya imar uygulamaları yapılmazsa, taşınmaz malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davaların adli yargıda görüleceğini düzenlemekteydi. Anayasa Mahkemesi, imar planının idari işlem niteliğinde olduğu ve bu nedenle mülkiyet hakkına dayalı bedele ilişkin davaların idari yargıda görülmesi gerektiği gerekçesiyle bu kuralı iptal etmiştir. Anayasa Mahkemesi'nin bu iptal kararı sonrası yargıda oluşacak içtihat farklılıklarının takip edilmesi zorunludur. Konuya ilişkin güncel en sağlıklı bilgiyi bir hukuk danışmanından temin etmeniz önerilir.
Kamulaştırmasız El Atma Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Soru 1: Kamulaştırmasız el atma nedeniyle dava açma süresi var mıdır?
El atmanın önlenmesi davaları ve mülkiyetin devrine rıza göstererek bedel isteme davaları ayni hak niteliğinde olduğundan, bu davalarda zamanaşımı uygulanmaz. Ancak haksız fiile dayalı tazminat taleplerinde, zararın öğrenildiği tarihten itibaren 2 yıl içinde dava açılması gerekmektedir. Bu nedenle, her somut olayda bir avukata danışılması elzemdir.
Soru 2: Kamulaştırmasız el atma davasını kimler açabilir?
Davayı taşınmazın tapu maliki (veya paylı mülkiyette her bir paydaş) ya da malikin ölümü halinde mirasçıları açabilir.
Soru 3: Taşınmazımızın tamamına değil de bir kısmına el atılırsa ne yapabiliriz?
Kısmi el atma halinde de kamulaştırmasız el atma hükümleri uygulanır. El atılan kısmın bedeli tazmin edilebileceği gibi, kalan kısmın değer kaybı da talep edilebilir.
Soru 4: İdare el atma eyleminden vazgeçerse dava hakkımız devam eder mi?
İdarenin taşınmaz üzerindeki el atma fiili sona ermişse el atmanın önlenmesi davası açılamaz. Ancak el atma nedeniyle uğranılan zararlar için tazminat davası açma hakkı saklıdır.
Soru 5: Kamulaştırmasız el atma davası ne kadar sürer?
Dava süresi, mahkemenin yoğunluğuna, keşif ve bilirkişi incelemelerinin kapsamına, tarafların tutumuna ve el atmanın türüne bağlı olarak değişmekle birlikte, genellikle 1 ila 3 yıl arasında sürmektedir.
Soru 6: Kamulaştırmasız el atma davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Kamu idarelerini ilgilendiren bu dava türü için zorunlu arabuluculuk öngörülmemiştir. Dava şartı arabuluculuk bu davalar için geçerli değildir. Doğrudan adli yargıda dava açabilirsiniz. Ancak dava sırasında taraflar isteğe bağlı olarak anlaşma yoluna gidebilir.
Soru 7: 2026 yılında yeni bir düzenleme var mı?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.04.2026 tarihli kararı ile kamulaştırmasız el atma alacakları için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz öngörülmüştür. Bunun dışında, Anayasa Mahkemesi'nin 30.04.2025 tarihli imar planı kaynaklı hukuki el atmalara ilişkin iptal kararı sonrası yargıda oluşacak yeni uygulamaların 2026 yılı içinde netleşmesi beklenmektedir. Bu süreçte bir hukuk danışmanına danışılması önem arz etmektedir.
Soru 8: Kamulaştırmasız el atma davasında ispat yükü kimdedir?
İspat yükü kural olarak davalı idareye aittir. Davalı idare, eylemlerinden dolayı kusursuz olduğunu ispat etmedikçe oluşan zararı tazmin ile yükümlü olacaktır. Davacı malik ise, el atma eyleminin varlığını ve kendisinin malik olduğunu ispatlamalıdır.
Soru 9: Taşınmazım birden fazla idare tarafından işgal edilmişse kime dava açmalıyım?
Taşınmazınıza birden fazla idarenin birlikte el atması halinde, el atan tüm idareleri birlikte davalı olarak göstermeniz gerekmektedir. Mahkeme, el atmanın her bir idareden kaynaklanan kısmını tespit ederek karar verecektir. Ortak el atma halinde idareler, zarardan müteselsilen sorumludur.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kamulaştırmasız el atma ve tazminat süreci, hem hukuki prosedürlerin doğru yürütülmesi hem de delillerin etkili bir şekilde sunulması gereken teknik bir alandır. Fiili el atma mı, hukuki el atma mı olduğunun tespiti, davanın hangi mahkemede açılacağını, hangi delillerin kullanılacağını ve tazminatın ne şekilde hesaplanacağını doğrudan etkiler.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, gayrimenkul hukuku ve idare hukuku alanında uzman kadrosuyla, kamulaştırmasız el atma ve tazminat davalarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmakta; delillerin toplanması, dava dilekçesinin hazırlanması, keşif ve bilirkişi inceleme süreçlerinin takibi ve dava sonuçlandırılmasına kadar yanınızda yer almaktadır. Ayrıca, güncel Yargıtay içtihatları ve Anayasa Mahkemesi kararları doğrultusunda müvekkillerimize en güncel ve doğru yönlendirmeyi yapmaktayız.
Hak kaybına uğramamak ve taşınmazınızın bedelini güncel değeriyle tahsil etmek için bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ