Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Çıkarılması - Samsun Avukat
18 May 2026 |
Yönetici
Kira Sözleşmesinin Fesih Yöntemleri
Kira sözleşmesi başlıca üç yöntemle sona erer: Bildirimle Fesih, Haklı Nedenle Fesih ve Olağanüstü Fesih. Tahliye davası ise bu fesih yöntemlerinin bir türü olup, daha çok kiracının rızası dışında mahkeme veya icra yoluyla taşınmazdan çıkarılması sürecini ifade eder.
Kiracının Tahliye Sebepleri
1. Kiracının Temerrüdü ve TBK 352/1 Kapsamında Tahliye
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödememesi, temerrüt olarak adlandırılır. Temerrüt halinde iki farklı tahliye yolu bulunur. En hızlı yol, icra takibidir. Kiraya veren, kira alacağını ve tahliye talebini içeren bir icra takibi başlatabilir. Takip talebi kiracıya tebliğ edilir. Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Bu yol, dava açmaya göre daha hızlıdır, ancak icra takibine itiraz edilmesi halinde dava yoluna gitmek gerekir.
2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK 352/2)
Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderilmiş olması gerekir. Bu ihtarnameler, noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla yapılmalı ve aynı kira yılı içinde gönderilmiş olmalıdır. İki haklı ihtarın varlığı halinde, kiraya verenin ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın dava açma hakkı doğar.
Kiracının kira borcunu sonradan ödemiş olması, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. Davanın, ihtarların yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde açılması zorunludur.
3. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK 352/1)
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği irade beyanıdır. Bu taahhüt geçerliyse, başka bir sebebe ihtiyaç duyulmadan doğrudan icra takibi veya dava yoluyla tahliye talep edilebilir. Geçerlilik için en kritik şart, taahhüdün kira sözleşmesinden sonra, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesi ile aynı anda alınan taahhütler geçersizdir. Taahhüt yazılı olmalı, tahliye tarihi kesin ve belirli olmalıdır. Aksi halde geçersizdir. Taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Aksi takdirde taahhüt geçerliliğini kaybeder.
4. Kiracının Aynı İlçede Konutunun Bulunması (TBK 352/3)
Konut kiralarında uygulanan bu hükme göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananın bulunduğu ilçe sınırları içinde, oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davanın açılabilmesi için ayrıca bir ihtara gerek yoktur.
5. Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK 350)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ev sahibinin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan konuta veya işyerine gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu bir ihtiyaç duyması halinde açılabilir. Dava hakkı, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar, torunlar), üstsoyu (anne-baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler içindir. Kardeşin veya amcanın ihtiyacı bu kapsamda değildir.
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise 6 aylık fesih dönemini takip eden bir ay içinde dava açılmalıdır.
6. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye (TBK 351)
Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gibi nedenlerle kullanımının geçici veya kalıcı olarak mümkün olmaması halinde açılan davadır. Burada aranan en temel şart, yapılacak işin basit bir onarım veya bakım niteliğinde olmaması; taşınmazın bu çalışmalar sırasında kullanılmasının fiilen imkânsız hale gelmesidir. Ayrıca, inşaat veya tadilat ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğunun somut delillerle ortaya konulması gerekir.
7. TBK 347 Kapsamında On Yıllık Sürenin Dolması
Belirli süreli konut ve iş yeri kiralarında, kira sözleşmesi başlangıcından itibaren on yıllık süre sonunda, kiraya veren sebep göstermeksizin tahliye davası açabilir. Ancak bu hakkını kullanabilmesi için, on yıllık sürenin sonunda, sözleşmenin uzayacağı yılın bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Eğer bu bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı şartlarda bir yıl daha uzar ve kiraya veren bir sonraki yıl için bu hakkını kullanabilir.
8. Kiracının Ölümü
Kiracının ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ölüm halinde kira sözleşmesi, ölen kiracının mirasçılarına geçer. Mirasçılar, kira sözleşmesini devam ettirebileceği gibi, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Kiraya verenin, kiracının ölümünü gerekçe göstererek tek taraflı fesih hakkı yoktur.
Hukuki Süreç: Arabuluculuk, Dava ve İcra Takibi
Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye davaları dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Tahliye Sonrası Yükümlülükler ve Tazminatlar
Tahliye kararı verilip kiracı taşınmazı boşalttıktan sonra, kiraya verenin taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya vermesi yasaktır. Bu yasağa aykırı davranılırsa, eski kiracı son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi, hukuki prosedürlerin doğru ve zamanında yerine getirilmesini gerektiren son derece teknik ve hassas bir alandır. Dava açma sürelerinin kaçırılması, ispatın yetersiz kalması veya zorunlu arabuluculuk gibi dava şartlarının yerine getirilmemesi, davanın reddedilmesine neden olabilir.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla, tahliye davaları, tahliye taahhüdü, kiracının temerrüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeniden inşa gibi davalar ile tüm kira uyuşmazlıklarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmakta; arabuluculuk süreci, dava takibi ve icra işlemlerinde yanınızda yer almaktadır.
Hak kaybına uğramamak, kiracınızı yasal yollarla tahliye etmek veya haksız bir tahliye ile karşılaştığınızda haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ
Kira sözleşmesi başlıca üç yöntemle sona erer: Bildirimle Fesih, Haklı Nedenle Fesih ve Olağanüstü Fesih. Tahliye davası ise bu fesih yöntemlerinin bir türü olup, daha çok kiracının rızası dışında mahkeme veya icra yoluyla taşınmazdan çıkarılması sürecini ifade eder.
Kiracının Tahliye Sebepleri
1. Kiracının Temerrüdü ve TBK 352/1 Kapsamında Tahliye
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödememesi, temerrüt olarak adlandırılır. Temerrüt halinde iki farklı tahliye yolu bulunur. En hızlı yol, icra takibidir. Kiraya veren, kira alacağını ve tahliye talebini içeren bir icra takibi başlatabilir. Takip talebi kiracıya tebliğ edilir. Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Bu yol, dava açmaya göre daha hızlıdır, ancak icra takibine itiraz edilmesi halinde dava yoluna gitmek gerekir.
2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK 352/2)
Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderilmiş olması gerekir. Bu ihtarnameler, noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla yapılmalı ve aynı kira yılı içinde gönderilmiş olmalıdır. İki haklı ihtarın varlığı halinde, kiraya verenin ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın dava açma hakkı doğar.
Kiracının kira borcunu sonradan ödemiş olması, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. Davanın, ihtarların yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde açılması zorunludur.
3. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK 352/1)
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği irade beyanıdır. Bu taahhüt geçerliyse, başka bir sebebe ihtiyaç duyulmadan doğrudan icra takibi veya dava yoluyla tahliye talep edilebilir. Geçerlilik için en kritik şart, taahhüdün kira sözleşmesinden sonra, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesi ile aynı anda alınan taahhütler geçersizdir. Taahhüt yazılı olmalı, tahliye tarihi kesin ve belirli olmalıdır. Aksi halde geçersizdir. Taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Aksi takdirde taahhüt geçerliliğini kaybeder.
4. Kiracının Aynı İlçede Konutunun Bulunması (TBK 352/3)
Konut kiralarında uygulanan bu hükme göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananın bulunduğu ilçe sınırları içinde, oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davanın açılabilmesi için ayrıca bir ihtara gerek yoktur.
5. Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK 350)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ev sahibinin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan konuta veya işyerine gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu bir ihtiyaç duyması halinde açılabilir. Dava hakkı, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar, torunlar), üstsoyu (anne-baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler içindir. Kardeşin veya amcanın ihtiyacı bu kapsamda değildir.
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise 6 aylık fesih dönemini takip eden bir ay içinde dava açılmalıdır.
6. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye (TBK 351)
Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gibi nedenlerle kullanımının geçici veya kalıcı olarak mümkün olmaması halinde açılan davadır. Burada aranan en temel şart, yapılacak işin basit bir onarım veya bakım niteliğinde olmaması; taşınmazın bu çalışmalar sırasında kullanılmasının fiilen imkânsız hale gelmesidir. Ayrıca, inşaat veya tadilat ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğunun somut delillerle ortaya konulması gerekir.
7. TBK 347 Kapsamında On Yıllık Sürenin Dolması
Belirli süreli konut ve iş yeri kiralarında, kira sözleşmesi başlangıcından itibaren on yıllık süre sonunda, kiraya veren sebep göstermeksizin tahliye davası açabilir. Ancak bu hakkını kullanabilmesi için, on yıllık sürenin sonunda, sözleşmenin uzayacağı yılın bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Eğer bu bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı şartlarda bir yıl daha uzar ve kiraya veren bir sonraki yıl için bu hakkını kullanabilir.
8. Kiracının Ölümü
Kiracının ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ölüm halinde kira sözleşmesi, ölen kiracının mirasçılarına geçer. Mirasçılar, kira sözleşmesini devam ettirebileceği gibi, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Kiraya verenin, kiracının ölümünü gerekçe göstererek tek taraflı fesih hakkı yoktur.
Hukuki Süreç: Arabuluculuk, Dava ve İcra Takibi
Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye davaları dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Tahliye Sonrası Yükümlülükler ve Tazminatlar
Tahliye kararı verilip kiracı taşınmazı boşalttıktan sonra, kiraya verenin taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya vermesi yasaktır. Bu yasağa aykırı davranılırsa, eski kiracı son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi, hukuki prosedürlerin doğru ve zamanında yerine getirilmesini gerektiren son derece teknik ve hassas bir alandır. Dava açma sürelerinin kaçırılması, ispatın yetersiz kalması veya zorunlu arabuluculuk gibi dava şartlarının yerine getirilmemesi, davanın reddedilmesine neden olabilir.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla, tahliye davaları, tahliye taahhüdü, kiracının temerrüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeniden inşa gibi davalar ile tüm kira uyuşmazlıklarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmakta; arabuluculuk süreci, dava takibi ve icra işlemlerinde yanınızda yer almaktadır.
Hak kaybına uğramamak, kiracınızı yasal yollarla tahliye etmek veya haksız bir tahliye ile karşılaştığınızda haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ