Kira Artış Oranı Nedir? Nasıl Hesaplanır? - Samsun Avukat
18 May 2026 |
Yönetici
Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, bir konut veya iş yeri kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde, kiracının ödemekte olduğu kira bedeline yapılabilecek zam oranının yasal üst sınırıdır. Bu oran, her kira yılı için yeniden belirlenir ve tarafların sözleşme serbestisi çerçevesinde bu oranın altında bir artış üzerinde anlaşmaları mümkün olduğu gibi, yasal sınırı aşmaları da mümkün değildir.
Kira artışı, genellikle her yıl sözleşmenin yenilenmesiyle birlikte yapılır ve ekonomik koşullar, enflasyon oranları ile yasal düzenlemeler doğrultusunda belirlenir. Bu düzenleme, kira bedelinin enflasyon karşısında erimesini önlemeyi ve aynı zamanda kiracıyı fahiş zam taleplerine karşı korumayı amaçlar .
Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu Madde 344
Kira artış oranının yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesidir. Bu madde, konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanacak kira artış oranını düzenler. TBK 344, hukuk sistemimize üç farklı koruma mekanizması getirmiştir. İlk olarak, tarafların anlaşma serbestisini bir üst sınırla sınırlamıştır. İkinci olarak, tarafların anlaşmaması halinde devreye girecek objektif bir kural belirlemiştir. Üçüncü olarak ise, uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması için hakim müdahalesini öngörmüştür.
TBK 344'ün birinci fıkrası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini hükme bağlamıştır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Artışa İlişkin Anlaşma Yapılmaması Durumu (TBK 344/2)
Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir .
Beş Yıllık Sürenin Sonunda Kira Tespiti (TBK 344/3)
Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunsun veya bulunmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir .
Konut ve İş Yeri Ayrımı
Kanun koyucu, konut ve iş yeri kiraları arasında farklı bir ayrıma gitmemiş, her ikisini de aynı düzenlemeye tabi tutmuştur. Her iki türde de artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez .
Ancak burada kritik bir fark vardır: Konut kiralarında yasal sınırlama kesin ve emredicidir. Taraflar sözleşme serbestisi kapsamında dahi bu sınırı aşan bir artış kararlaştıramazlar. İş yeri kiralarında ise taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca TÜFE oranından daha yüksek bir artış oranı da kararlaştırabilirler .
2026 Kira Artış Oranları Nasıl Hesaplanır?
Konut Kiraları Hesaplama Yöntemi
Konut kiralarında zam oranı, artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılarak hesaplanır. Mal sahibi, bu orana eşit veya bu orandan daha az bir oranda zam yapma hakkına sahiptir, bu oranı aşamaz .
Örneğin, bir konut için zam Temmuz ayında yapılacaksa, TÜİK'in açıkladığı TÜFE endeksinin ilgili yılın Haziran ayındaki 12 aylık ortalamalara göre değişim verisine bakılır. Kira artış oranı, yasal olarak bu orandır.
İş Yeri Kiraları Hesaplama Yöntemi
İş yeri kiraları için zam oranı, öncelikle sözleşmede belirlenen oran kadardır. Eğer sözleşmede TÜİK tarafından açıklanan endekslerden biri oranında artış yapılacağı yazıyorsa, o zaman kira artışının yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan ilgili endeksinin değişim oranına bakılır. Mal sahibi bu orana eşit veya bu orandan daha az bir oranda kiraya zam yapma hakkına sahiptir . Ticari kiracı ile yapılan sözleşmeler bakımından TÜFE sınırı uygulanmamaktadır.
2026 Güncel Kira Artış Oranları (TÜİK Verileri)
Kira artış oranları, her ay TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama verilerine göre değişir.
Mayıs 2026 güncel verilerine göre: TÜİK verileri doğrultusunda, konut ve iş yerleri için kira artışında esas alınan 12 aylık TÜFE ortalaması %32,43 olmuştur. Bu ay sözleşmesi yenilenecek olan vatandaşlar bu oranı tavan artış oranı olarak uygulayabilir .
Nisan 2026 için kira artış oranı ise %32,82 olarak belirlenmiştir. Bu ay içerisinde kira sözleşmesini yenileyecek olanlar bu oranı esas alacaktır .
Önemli Uyarı: 2022 yılında yürürlüğe giren ve uzun bir süre uygulanan %25'lik konut kira artış sınırlaması 2 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Artık konut kiralarında da artış oranı doğrudan TÜFE 12 aylık ortalamalar esas alınarak belirlenmektedir. %25'lik sınırlamanın hiçbir şekilde uygulanması söz konusu değildir.
Kira Artış Hesaplama Adımları
Kira zammınızı hesaplamak için aşağıdaki adımları takip edebilirsiniz:
-Mevcut kira bedelinizi belirleyin (örneğin 15.000 TL).
-Kira sözleşmenizin yenilendiği ayın kira artış oranını tespit edin. Örneğin sözleşme yenileme ayı Mayıs 2026 ise oran %32,43'tür.
-Zam tutarını hesaplayın: 15.000 × %32,43 = 4.864,50 TL.
-Yeni kira bedelini hesaplayın: 15.000 + 4.864,50 = 19.864,50 TL.
Kira Artışında Sözleşme Serbestisi ve Sınırlamalar
TBK 344, taraflara kira artış oranını belirleme konusunda sınırsız bir serbesti tanımamıştır. Konut kiralarında, sözleşme serbestisi ilkesi TÜFE 12 aylık ortalama sınırıyla dengelenmiştir. Yani taraflar, bu yasal sınırı aşan bir artış oranı kararlaştıramazlar.
Örneğin: 2026 yılının herhangi bir ayında kira sözleşmeniz yenilenirken mevcut yasal artış oranı %32,43 ise, ev sahibiniz sizden %50 zam talep edemez. Talepte bulunsa dahi bu talep yasal değildir ve siz bu talebi kabul etmek zorunda değilsiniz. Bununla birlikte, taraflar karşılıklı anlaşarak yasal sınırın altında daha düşük bir oranda da artış yapabilirler.
Kira Tespit Davası Nedir? Beş Yıllık Süre Sonunda Kira Artışı
Kira sözleşmesinin başlangıcından veya son yapılan kira tespitinden itibaren beş yıl geçmişse, kira bedelinin yeniden belirlenmesi (artırılması veya azaltılması) için kira tespit davası açılabilir. Bu dava, kira bedelini piyasa koşullarına (emsal kira bedellerine) uyarlamak amacıyla açılır.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, beş yıllık sürenin sonunda kira bedelinin belirlenmesinde mahkeme, yalnızca TÜFE oranını değil, aynı zamanda kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini de dikkate almak zorundadır. Bu durumda belirlenecek yeni kira bedeli, mevcut kiranın çok üzerinde olabilir . Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: TBK 344, beş yıllık sürenin sonunda kira bedelinin piyasa rayiçlerine yaklaşmasını sağlarken, beş yıllık süre içerisinde (1-5 yıl arasında) kira artışlarının TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamayacağını kesin olarak belirlemiştir. Bu nedenle, beş yılı dolduran bir kira sözleşmeniz var ve kiraya veren tarafınız TÜFE'nin çok üzerinde bir zam talep ediyorsa mutlaka bir avukata danışmanız gerekmektedir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira artışı, tahliye, kira alacağı, depozito iadesi vb.) dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Yani, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna gidildiğine dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Kira artış oranı konusunda bir uyuşmazlık yaşamanız halinde, doğrudan mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmanız gerektiğini unutmayın.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kira artış oranları ve kira uyuşmazlıkları, hem mal sahipleri hem de kiracılar için karmaşık ve stresli süreçler olabilir. Yasal mevzuatın doğru yorumlanması, sözleşme hükümlerinin incelenmesi ve hak kaybına uğramamak için profesyonel hukuki destek almanız büyük önem taşır.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla, kira artış oranlarının belirlenmesi, kira tespit davaları, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve dava süreçlerinde müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.
Kira artış oranı konusunda hak kaybına uğramamak, kira uyuşmazlıklarınızı en kısa sürede çözmek ve yanınızda güçlü bir hukuki destek görmek için bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ
Kira artış oranı, bir konut veya iş yeri kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde, kiracının ödemekte olduğu kira bedeline yapılabilecek zam oranının yasal üst sınırıdır. Bu oran, her kira yılı için yeniden belirlenir ve tarafların sözleşme serbestisi çerçevesinde bu oranın altında bir artış üzerinde anlaşmaları mümkün olduğu gibi, yasal sınırı aşmaları da mümkün değildir.
Kira artışı, genellikle her yıl sözleşmenin yenilenmesiyle birlikte yapılır ve ekonomik koşullar, enflasyon oranları ile yasal düzenlemeler doğrultusunda belirlenir. Bu düzenleme, kira bedelinin enflasyon karşısında erimesini önlemeyi ve aynı zamanda kiracıyı fahiş zam taleplerine karşı korumayı amaçlar .
Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu Madde 344
Kira artış oranının yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesidir. Bu madde, konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanacak kira artış oranını düzenler. TBK 344, hukuk sistemimize üç farklı koruma mekanizması getirmiştir. İlk olarak, tarafların anlaşma serbestisini bir üst sınırla sınırlamıştır. İkinci olarak, tarafların anlaşmaması halinde devreye girecek objektif bir kural belirlemiştir. Üçüncü olarak ise, uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması için hakim müdahalesini öngörmüştür.
TBK 344'ün birinci fıkrası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini hükme bağlamıştır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Artışa İlişkin Anlaşma Yapılmaması Durumu (TBK 344/2)
Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir .
Beş Yıllık Sürenin Sonunda Kira Tespiti (TBK 344/3)
Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunsun veya bulunmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir .
Konut ve İş Yeri Ayrımı
Kanun koyucu, konut ve iş yeri kiraları arasında farklı bir ayrıma gitmemiş, her ikisini de aynı düzenlemeye tabi tutmuştur. Her iki türde de artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez .
Ancak burada kritik bir fark vardır: Konut kiralarında yasal sınırlama kesin ve emredicidir. Taraflar sözleşme serbestisi kapsamında dahi bu sınırı aşan bir artış kararlaştıramazlar. İş yeri kiralarında ise taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca TÜFE oranından daha yüksek bir artış oranı da kararlaştırabilirler .
2026 Kira Artış Oranları Nasıl Hesaplanır?
Konut Kiraları Hesaplama Yöntemi
Konut kiralarında zam oranı, artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılarak hesaplanır. Mal sahibi, bu orana eşit veya bu orandan daha az bir oranda zam yapma hakkına sahiptir, bu oranı aşamaz .
Örneğin, bir konut için zam Temmuz ayında yapılacaksa, TÜİK'in açıkladığı TÜFE endeksinin ilgili yılın Haziran ayındaki 12 aylık ortalamalara göre değişim verisine bakılır. Kira artış oranı, yasal olarak bu orandır.
İş Yeri Kiraları Hesaplama Yöntemi
İş yeri kiraları için zam oranı, öncelikle sözleşmede belirlenen oran kadardır. Eğer sözleşmede TÜİK tarafından açıklanan endekslerden biri oranında artış yapılacağı yazıyorsa, o zaman kira artışının yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan ilgili endeksinin değişim oranına bakılır. Mal sahibi bu orana eşit veya bu orandan daha az bir oranda kiraya zam yapma hakkına sahiptir . Ticari kiracı ile yapılan sözleşmeler bakımından TÜFE sınırı uygulanmamaktadır.
2026 Güncel Kira Artış Oranları (TÜİK Verileri)
Kira artış oranları, her ay TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama verilerine göre değişir.
Mayıs 2026 güncel verilerine göre: TÜİK verileri doğrultusunda, konut ve iş yerleri için kira artışında esas alınan 12 aylık TÜFE ortalaması %32,43 olmuştur. Bu ay sözleşmesi yenilenecek olan vatandaşlar bu oranı tavan artış oranı olarak uygulayabilir .
Nisan 2026 için kira artış oranı ise %32,82 olarak belirlenmiştir. Bu ay içerisinde kira sözleşmesini yenileyecek olanlar bu oranı esas alacaktır .
Önemli Uyarı: 2022 yılında yürürlüğe giren ve uzun bir süre uygulanan %25'lik konut kira artış sınırlaması 2 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Artık konut kiralarında da artış oranı doğrudan TÜFE 12 aylık ortalamalar esas alınarak belirlenmektedir. %25'lik sınırlamanın hiçbir şekilde uygulanması söz konusu değildir.
Kira Artış Hesaplama Adımları
Kira zammınızı hesaplamak için aşağıdaki adımları takip edebilirsiniz:
-Mevcut kira bedelinizi belirleyin (örneğin 15.000 TL).
-Kira sözleşmenizin yenilendiği ayın kira artış oranını tespit edin. Örneğin sözleşme yenileme ayı Mayıs 2026 ise oran %32,43'tür.
-Zam tutarını hesaplayın: 15.000 × %32,43 = 4.864,50 TL.
-Yeni kira bedelini hesaplayın: 15.000 + 4.864,50 = 19.864,50 TL.
Kira Artışında Sözleşme Serbestisi ve Sınırlamalar
TBK 344, taraflara kira artış oranını belirleme konusunda sınırsız bir serbesti tanımamıştır. Konut kiralarında, sözleşme serbestisi ilkesi TÜFE 12 aylık ortalama sınırıyla dengelenmiştir. Yani taraflar, bu yasal sınırı aşan bir artış oranı kararlaştıramazlar.
Örneğin: 2026 yılının herhangi bir ayında kira sözleşmeniz yenilenirken mevcut yasal artış oranı %32,43 ise, ev sahibiniz sizden %50 zam talep edemez. Talepte bulunsa dahi bu talep yasal değildir ve siz bu talebi kabul etmek zorunda değilsiniz. Bununla birlikte, taraflar karşılıklı anlaşarak yasal sınırın altında daha düşük bir oranda da artış yapabilirler.
Kira Tespit Davası Nedir? Beş Yıllık Süre Sonunda Kira Artışı
Kira sözleşmesinin başlangıcından veya son yapılan kira tespitinden itibaren beş yıl geçmişse, kira bedelinin yeniden belirlenmesi (artırılması veya azaltılması) için kira tespit davası açılabilir. Bu dava, kira bedelini piyasa koşullarına (emsal kira bedellerine) uyarlamak amacıyla açılır.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, beş yıllık sürenin sonunda kira bedelinin belirlenmesinde mahkeme, yalnızca TÜFE oranını değil, aynı zamanda kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini de dikkate almak zorundadır. Bu durumda belirlenecek yeni kira bedeli, mevcut kiranın çok üzerinde olabilir . Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: TBK 344, beş yıllık sürenin sonunda kira bedelinin piyasa rayiçlerine yaklaşmasını sağlarken, beş yıllık süre içerisinde (1-5 yıl arasında) kira artışlarının TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamayacağını kesin olarak belirlemiştir. Bu nedenle, beş yılı dolduran bir kira sözleşmeniz var ve kiraya veren tarafınız TÜFE'nin çok üzerinde bir zam talep ediyorsa mutlaka bir avukata danışmanız gerekmektedir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira artışı, tahliye, kira alacağı, depozito iadesi vb.) dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Yani, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna gidildiğine dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Kira artış oranı konusunda bir uyuşmazlık yaşamanız halinde, doğrudan mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmanız gerektiğini unutmayın.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kira artış oranları ve kira uyuşmazlıkları, hem mal sahipleri hem de kiracılar için karmaşık ve stresli süreçler olabilir. Yasal mevzuatın doğru yorumlanması, sözleşme hükümlerinin incelenmesi ve hak kaybına uğramamak için profesyonel hukuki destek almanız büyük önem taşır.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla, kira artış oranlarının belirlenmesi, kira tespit davaları, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve dava süreçlerinde müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.
Kira artış oranı konusunda hak kaybına uğramamak, kira uyuşmazlıklarınızı en kısa sürede çözmek ve yanınızda güçlü bir hukuki destek görmek için bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ