Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davası - Samsun Avukat
12 March 2026 |
Yönetici
Kira Sözleşmesi Türleri ve Süresi
Kira sözleşmeleri temel olarak ikiye ayrılır :
-Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Tarafların kira süresini açıkça kararlaştırdığı (örneğin 1 yıllık) sözleşmelerdir. Sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden sona ermez, kiracının bildirimde bulunmaması halinde aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılır .
-Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Sürenin belirlenmediği sözleşmelerdir. Taraflar, kanunda belirtilen fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?
Kira sözleşmesi başlıca şu şekillerde sona erer :
-Bildirimle Fesih: Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiracı her zaman, mal sahibi ise kira dönemi sonuna uygun olarak fesih bildiriminde bulunabilir.
-Olağanüstü Fesih: Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması, kira bedelini ödememesi gibi haklı sebeplerle sözleşmenin derhal feshi.
-Tahliye Davası ile Fesih: Kanunda sayılı tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi halinde, mal sahibinin dava açarak kiracıyı tahliye ettirmesi.
-Ölüm: Kira sözleşmesi, kiracının ölümü halinde mirasçılar tarafından feshedilebilir.
Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye davası açma sebepleri sınırlı sayıda olup, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
Mal sahibi, kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne-babası) veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir. Şartları:
-İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması .
-Taşınmazın malik tarafından sonradan edinilmiş olması (dava tarihinden önce edinilmiş olması yeterlidir) .
Dava açma süresi: Tahliye sebebinin gerçekleştiği tarihten itibaren 1 ay içinde, her halde kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Yani ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmazsa hak düşürücü süre nedeniyle dava reddedilir.
2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik yapılması zorunlu ise ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanılması mümkün değilse mal sahibi tahliye isteyebilir. Şartları:
-Yapılacak işin zorunlu olması.
-Bu işler sırasında kiralananın kullanılmasının imkansız olması.
-Dava, her zaman açılabilir; kira yılı sonu beklenmez.
3. Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352)
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde tahliye davası açılabilir. Şartları:
-Kiracıya, ödenmeyen kira bedeli için yazılı ihtar çekilmesi .
-İhtarda, kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesi, aksi halde dava açılacağının bildirilmesi .
-30 günlük sürede ödeme yapılmazsa, mal sahibi bu sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır .
4. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması (TBK m. 352/2)
Konut olarak kiralanan taşınmazda oturan kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, mal sahibi kira sözleşmesini sona erdirebilir. Şartları:
-Kiralanan konut olmalı.
-Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli başka bir konutu bulunmalı.
-Dava, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
5. Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
Kiracı, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra, ilerideki bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair mal sahibine yazılı olarak taahhütte bulunabilir. Şartları:
-Taahhüt, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yapılmalıdır. Sözleşme anında alınan taahhütler geçersizdir .
-Taahhüt yazılı olmalıdır (adi yazılı şekil yeterlidir, imza inkar edilmediği sürece geçerlidir) .
-Taahhütte belirtilen tahliye tarihi geldiği halde kiracı çıkmazsa, mal sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır .
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet! 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucu, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira alacağı, depozito iadesi, kira tespit davası vb.) dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur . Bu, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Yani, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna gidildiğine dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Depozito (Güvence) İadesi Nasıl Olur?
Depozito miktarı: Konut kiralarında depozito, 3 aylık kira bedelini geçemez .
Depozitonun yatırılması: Depozito, mal sahibi tarafından bankaya yatırılmalı ve kiracıya dekont verilmelidir. Aksi halde kiracı, depozitonun yatırılmasını isteyebilir .
İade şartı: Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiralananda kiracıdan kaynaklanan herhangi bir hasar yoksa depozito, işleyen faiziyle birlikte kiracıya iade edilmelidir .
İade süresi: Kira sözleşmesi sona erdikten sonra makul bir süre içinde (genellikle 1-3 ay) depozitonun iade edilmesi gerekir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin mevcut ekonomik koşullara, emsal kira bedellerine ve TÜFE oranına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, kira bedelinin güncellenmesi için başvurulan bir yol olup, her kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
-Görevli Mahkeme: Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir .
-Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki) .
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kira hukuku uyuşmazlıkları, gerek kiracılar gerekse mal sahipleri için karmaşık ve stresli süreçlerdir. Tahliye davası, kira tespiti, depozito iadesi veya kira alacağının tahsili gibi konularda hak kaybına uğramamak için sürecin profesyonelce yönetilmesi gerekir.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla müvekkillerimize arabuluculuk ve dava süreçlerinde hukuki danışmanlık sunmakta, hak kayıplarını önlemek ve en kısa sürede sonuç almak için yanınızda yer almaktadır.
Kira uyuşmazlığınız varsa, dava açmadan önce mutlaka bir hukuk danışmanına başvurun.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ
Kira sözleşmeleri temel olarak ikiye ayrılır :
-Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Tarafların kira süresini açıkça kararlaştırdığı (örneğin 1 yıllık) sözleşmelerdir. Sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden sona ermez, kiracının bildirimde bulunmaması halinde aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılır .
-Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Sürenin belirlenmediği sözleşmelerdir. Taraflar, kanunda belirtilen fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?
Kira sözleşmesi başlıca şu şekillerde sona erer :
-Bildirimle Fesih: Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiracı her zaman, mal sahibi ise kira dönemi sonuna uygun olarak fesih bildiriminde bulunabilir.
-Olağanüstü Fesih: Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması, kira bedelini ödememesi gibi haklı sebeplerle sözleşmenin derhal feshi.
-Tahliye Davası ile Fesih: Kanunda sayılı tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi halinde, mal sahibinin dava açarak kiracıyı tahliye ettirmesi.
-Ölüm: Kira sözleşmesi, kiracının ölümü halinde mirasçılar tarafından feshedilebilir.
Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye davası açma sebepleri sınırlı sayıda olup, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
Mal sahibi, kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne-babası) veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir. Şartları:
-İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması .
-Taşınmazın malik tarafından sonradan edinilmiş olması (dava tarihinden önce edinilmiş olması yeterlidir) .
Dava açma süresi: Tahliye sebebinin gerçekleştiği tarihten itibaren 1 ay içinde, her halde kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Yani ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmazsa hak düşürücü süre nedeniyle dava reddedilir.
2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik yapılması zorunlu ise ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanılması mümkün değilse mal sahibi tahliye isteyebilir. Şartları:
-Yapılacak işin zorunlu olması.
-Bu işler sırasında kiralananın kullanılmasının imkansız olması.
-Dava, her zaman açılabilir; kira yılı sonu beklenmez.
3. Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352)
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde tahliye davası açılabilir. Şartları:
-Kiracıya, ödenmeyen kira bedeli için yazılı ihtar çekilmesi .
-İhtarda, kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesi, aksi halde dava açılacağının bildirilmesi .
-30 günlük sürede ödeme yapılmazsa, mal sahibi bu sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır .
4. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması (TBK m. 352/2)
Konut olarak kiralanan taşınmazda oturan kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, mal sahibi kira sözleşmesini sona erdirebilir. Şartları:
-Kiralanan konut olmalı.
-Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli başka bir konutu bulunmalı.
-Dava, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
5. Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
Kiracı, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra, ilerideki bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair mal sahibine yazılı olarak taahhütte bulunabilir. Şartları:
-Taahhüt, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yapılmalıdır. Sözleşme anında alınan taahhütler geçersizdir .
-Taahhüt yazılı olmalıdır (adi yazılı şekil yeterlidir, imza inkar edilmediği sürece geçerlidir) .
-Taahhütte belirtilen tahliye tarihi geldiği halde kiracı çıkmazsa, mal sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır .
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet! 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucu, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira alacağı, depozito iadesi, kira tespit davası vb.) dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur . Bu, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Yani, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna gidildiğine dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Depozito (Güvence) İadesi Nasıl Olur?
Depozito miktarı: Konut kiralarında depozito, 3 aylık kira bedelini geçemez .
Depozitonun yatırılması: Depozito, mal sahibi tarafından bankaya yatırılmalı ve kiracıya dekont verilmelidir. Aksi halde kiracı, depozitonun yatırılmasını isteyebilir .
İade şartı: Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiralananda kiracıdan kaynaklanan herhangi bir hasar yoksa depozito, işleyen faiziyle birlikte kiracıya iade edilmelidir .
İade süresi: Kira sözleşmesi sona erdikten sonra makul bir süre içinde (genellikle 1-3 ay) depozitonun iade edilmesi gerekir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin mevcut ekonomik koşullara, emsal kira bedellerine ve TÜFE oranına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, kira bedelinin güncellenmesi için başvurulan bir yol olup, her kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
-Görevli Mahkeme: Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir .
-Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki) .
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kira hukuku uyuşmazlıkları, gerek kiracılar gerekse mal sahipleri için karmaşık ve stresli süreçlerdir. Tahliye davası, kira tespiti, depozito iadesi veya kira alacağının tahsili gibi konularda hak kaybına uğramamak için sürecin profesyonelce yönetilmesi gerekir.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla müvekkillerimize arabuluculuk ve dava süreçlerinde hukuki danışmanlık sunmakta, hak kayıplarını önlemek ve en kısa sürede sonuç almak için yanınızda yer almaktadır.
Kira uyuşmazlığınız varsa, dava açmadan önce mutlaka bir hukuk danışmanına başvurun.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ