Kira Tespit Davası Nedir? Ne Zaman Açılır? - Samsun Avukat
18 May 2026 |
Yönetici
Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde, yıllar önce belirlenmiş kira bedellerinin günün koşullarına göre yetersiz kalması veya aksine fahiş hale gelmesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. İşte bu noktada kira tespit davası devreye girer.
Kira tespit davası (halk arasında kira artış davası olarak da bilinir), kiracı ile kiraya veren arasında mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına, emsal kira bedellerine ve hakkaniyet ilkesine göre yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava sonucunda mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, ilgili kira dönemi için geçerli olur.
Hukuki Dayanağı Nedir?
Kira tespit davasının hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. ve 345. maddeleridir. TBK 344. madde, kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak esasları üç farklı duruma göre düzenlemektedir.
-Beş yılın altındaki kira sözleşmelerinde: Kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamalarını geçemez (TBK 344/1).
-Sözleşmede artış şartı yoksa: Taraflar anlaşamazsa, hakim kira bedelini TÜFE oranı ve kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun şekilde belirler (TBK 344/2).
-Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde: Kira bedeli, mahkeme tarafından emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek yeniden belirlenebilir (TBK 344/3).
Dava Ne Zaman Açılır? (Açma Süresi)
Kira tespit davasının ne zaman açılacağı, davanın hangi nedene dayandığına göre farklılık gösterir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; süre geçirildiğinde dava açma hakkı kaybolur.
1. Her Yıl İçin Yapılan Olağan Artış (TBK 344/1 - Beş Yılın Altındaki Sözleşmeler)
Taraflar sözleşmede TÜFE oranında artış kararlaştırmış veya artış şartı bulunmuyorsa, kiraya verenin her kira yılı başında TÜFE oranını aşan bir zam talep etme hakkı yoktur. Ancak kiraya veren, mevcut kira bedelinin rayiç bedelin çok altında kaldığı gerekçesiyle dava açmak isterse, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması gerekir. Aksi takdirde mahkeme tarafından belirlenen yeni bedel, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
2. 5 Yılını Dolduran Kira Sözleşmeleri (TBK 344/3)
Kira sözleşmesi beşinci yılını doldurduğunda (altıncı kira yılına girildiğinde), kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Süre: Dava, beş yıllık sürenin dolduğu tarihten itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Aksi takdirde bir sonraki kira yılı için dava açılabilir.
Bu beş yıllık süre her beş yılda bir yenilenir; yani onuncu yılın sonunda da yeniden dava açma hakkı doğar.
Davayı Kimler Açabilir?
-Kira tespit davasını hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı açabilir.
-Kiraya veren (ev sahibi), mevcut kiranın emsal kiralara göre çok düşük kaldığını düşünüyorsa dava açabilir.
-Kiracı, ev sahibinin fahiş bir artış talep ettiğini düşünüyorsa dava açabilir.
Dava Şartları ve Dava Süreci
1. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit davası da dahil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılamaz; aksi halde dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk başvurusu, adliyedeki arabuluculuk merkezlerinden veya e-Devlet üzerinden yapılabilir.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
Yetkili Mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ve davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
3. Dava Süresi
Kira tespit davaları, mahkemenin yoğunluğuna, bilirkişi incelemelerinin kapsamına ve tarafların tutumuna bağlı olarak değişmekle birlikte, genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürmektedir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? (Hakimin Dikkate Alacağı Kriterler)
Mahkeme, kira bedelini belirlerken aşağıdaki kriterleri bir arada değerlendirir:
-Emsal Kira Bedelleri: Kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgede, aynı veya benzer nitelikteki taşınmazlar için geçerli olan piyasa kira bedelleri.
-Kiralananın Durumu: Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, fiziksel özellikleri, kullanım amacı ve çevresel faktörleri.
-Hakkaniyet İlkesi (Hak ve Nesafet): Mahkeme, tarafların menfaatlerini dengeleyerek adil bir bedel belirlemeye çalışır.
-Tarafların Anlaşması: Taraflar dava devam ederken uzlaşırsa, mahkeme bu uzlaşmayı dikkate alabilir.
Yargıtay Kararları Işığında Önemli Hususlar
30 günlük süreye dikkat: Yargıtay, kira tespit davasının yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce açılması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu süre içinde açılmayan davalar için kararın bir sonraki dönemde uygulanabileceğine hükmetmiştir.
Beş yılın sonunda emsal zorunluluğu: Yargıtay'a göre, beş yılını dolduran sözleşmelerde mahkeme, kira bedelini belirlerken somut emsallere dayanmak zorundadır; sadece TÜFE oranını esas alması yeterli değildir.
Mahkemenin inceleme yükümlülüğü: Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla bölgede re'sen emsal araştırması yapmalı ve tüm verileri somut gerekçelerle kararında açıklamalıdır.
Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Soru 1: Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet, kiracı da kira tespit davası açabilir. Örneğin ev sahibi, yasal oranların üzerinde bir artış talep ediyorsa kiracı, kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilir.
Soru 2: Kira tespit davası her yıl açılabilir mi?
Hayır. Beş yılın altındaki sözleşmelerde kira artışı TÜFE ile sınırlıdır, bu nedenle her yıl dava açılması mümkün değildir. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise her beş yılda bir dava açılabilir.
Soru 3: Dava açmazsam ne olur?
Süresi içinde dava açılmazsa, kira bedeli sözleşmede belirtilen hükümlere göre (varsa TÜFE oranı) artmaya devam eder. Beş yılını doldurduğu halde dava açmayan kiraya veren, piyasa koşullarına uygun bir bedel talep edemeyebilir.
Soru 4: Kira tespit davasının masrafları ne kadardır?
Davanın kapsamına ve bilirkişi incelemesi gibi faktörlere bağlı olarak değişmekle birlikte, 2026 yılı için ortalama 4.000 - 25.000 TL arasında masraf oluşabileceği belirtilmektedir.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kira tespit davası, sürelerin doğru hesaplanması, delillerin eksiksiz toplanması ve mahkeme nezdinde etkili bir şekilde savunulması gereken teknik bir davadır. Özellikle 30 günlük hak düşürücü süre ve dava şartı arabuluculuk gibi prosedürler zamanında yerine getirilmediğinde dava hakkı tamamen kaybolabilir.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla, kira tespit davası süreçlerinde müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmakta; arabuluculuk süreci, dava takibi ve bilirkişi incelemelerinde yanınızda yer almaktadır.
Hak kaybına uğramamak ve kira bedelinizin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi için bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ
Kira tespit davası (halk arasında kira artış davası olarak da bilinir), kiracı ile kiraya veren arasında mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına, emsal kira bedellerine ve hakkaniyet ilkesine göre yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava sonucunda mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, ilgili kira dönemi için geçerli olur.
Hukuki Dayanağı Nedir?
Kira tespit davasının hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. ve 345. maddeleridir. TBK 344. madde, kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak esasları üç farklı duruma göre düzenlemektedir.
-Beş yılın altındaki kira sözleşmelerinde: Kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamalarını geçemez (TBK 344/1).
-Sözleşmede artış şartı yoksa: Taraflar anlaşamazsa, hakim kira bedelini TÜFE oranı ve kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun şekilde belirler (TBK 344/2).
-Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde: Kira bedeli, mahkeme tarafından emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek yeniden belirlenebilir (TBK 344/3).
Dava Ne Zaman Açılır? (Açma Süresi)
Kira tespit davasının ne zaman açılacağı, davanın hangi nedene dayandığına göre farklılık gösterir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; süre geçirildiğinde dava açma hakkı kaybolur.
1. Her Yıl İçin Yapılan Olağan Artış (TBK 344/1 - Beş Yılın Altındaki Sözleşmeler)
Taraflar sözleşmede TÜFE oranında artış kararlaştırmış veya artış şartı bulunmuyorsa, kiraya verenin her kira yılı başında TÜFE oranını aşan bir zam talep etme hakkı yoktur. Ancak kiraya veren, mevcut kira bedelinin rayiç bedelin çok altında kaldığı gerekçesiyle dava açmak isterse, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması gerekir. Aksi takdirde mahkeme tarafından belirlenen yeni bedel, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
2. 5 Yılını Dolduran Kira Sözleşmeleri (TBK 344/3)
Kira sözleşmesi beşinci yılını doldurduğunda (altıncı kira yılına girildiğinde), kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Süre: Dava, beş yıllık sürenin dolduğu tarihten itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Aksi takdirde bir sonraki kira yılı için dava açılabilir.
Bu beş yıllık süre her beş yılda bir yenilenir; yani onuncu yılın sonunda da yeniden dava açma hakkı doğar.
Davayı Kimler Açabilir?
-Kira tespit davasını hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı açabilir.
-Kiraya veren (ev sahibi), mevcut kiranın emsal kiralara göre çok düşük kaldığını düşünüyorsa dava açabilir.
-Kiracı, ev sahibinin fahiş bir artış talep ettiğini düşünüyorsa dava açabilir.
Dava Şartları ve Dava Süreci
1. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit davası da dahil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılamaz; aksi halde dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk başvurusu, adliyedeki arabuluculuk merkezlerinden veya e-Devlet üzerinden yapılabilir.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
Yetkili Mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ve davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
3. Dava Süresi
Kira tespit davaları, mahkemenin yoğunluğuna, bilirkişi incelemelerinin kapsamına ve tarafların tutumuna bağlı olarak değişmekle birlikte, genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürmektedir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? (Hakimin Dikkate Alacağı Kriterler)
Mahkeme, kira bedelini belirlerken aşağıdaki kriterleri bir arada değerlendirir:
-Emsal Kira Bedelleri: Kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgede, aynı veya benzer nitelikteki taşınmazlar için geçerli olan piyasa kira bedelleri.
-Kiralananın Durumu: Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, fiziksel özellikleri, kullanım amacı ve çevresel faktörleri.
-Hakkaniyet İlkesi (Hak ve Nesafet): Mahkeme, tarafların menfaatlerini dengeleyerek adil bir bedel belirlemeye çalışır.
-Tarafların Anlaşması: Taraflar dava devam ederken uzlaşırsa, mahkeme bu uzlaşmayı dikkate alabilir.
Yargıtay Kararları Işığında Önemli Hususlar
30 günlük süreye dikkat: Yargıtay, kira tespit davasının yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce açılması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu süre içinde açılmayan davalar için kararın bir sonraki dönemde uygulanabileceğine hükmetmiştir.
Beş yılın sonunda emsal zorunluluğu: Yargıtay'a göre, beş yılını dolduran sözleşmelerde mahkeme, kira bedelini belirlerken somut emsallere dayanmak zorundadır; sadece TÜFE oranını esas alması yeterli değildir.
Mahkemenin inceleme yükümlülüğü: Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla bölgede re'sen emsal araştırması yapmalı ve tüm verileri somut gerekçelerle kararında açıklamalıdır.
Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Soru 1: Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet, kiracı da kira tespit davası açabilir. Örneğin ev sahibi, yasal oranların üzerinde bir artış talep ediyorsa kiracı, kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilir.
Soru 2: Kira tespit davası her yıl açılabilir mi?
Hayır. Beş yılın altındaki sözleşmelerde kira artışı TÜFE ile sınırlıdır, bu nedenle her yıl dava açılması mümkün değildir. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise her beş yılda bir dava açılabilir.
Soru 3: Dava açmazsam ne olur?
Süresi içinde dava açılmazsa, kira bedeli sözleşmede belirtilen hükümlere göre (varsa TÜFE oranı) artmaya devam eder. Beş yılını doldurduğu halde dava açmayan kiraya veren, piyasa koşullarına uygun bir bedel talep edemeyebilir.
Soru 4: Kira tespit davasının masrafları ne kadardır?
Davanın kapsamına ve bilirkişi incelemesi gibi faktörlere bağlı olarak değişmekle birlikte, 2026 yılı için ortalama 4.000 - 25.000 TL arasında masraf oluşabileceği belirtilmektedir.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Kira tespit davası, sürelerin doğru hesaplanması, delillerin eksiksiz toplanması ve mahkeme nezdinde etkili bir şekilde savunulması gereken teknik bir davadır. Özellikle 30 günlük hak düşürücü süre ve dava şartı arabuluculuk gibi prosedürler zamanında yerine getirilmediğinde dava hakkı tamamen kaybolabilir.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla, kira tespit davası süreçlerinde müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmakta; arabuluculuk süreci, dava takibi ve bilirkişi incelemelerinde yanınızda yer almaktadır.
Hak kaybına uğramamak ve kira bedelinizin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi için bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ