Kiracı Tahliye Taahhüdü (Taahhütnamesi) Geçerli mi? - Samsun Avukat
18 May 2026 |
Yönetici
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene verdiği yazılı irade beyanıdır. Bu taahhüt, kiracı tarafından tek taraflı olarak düzenlenen ve belirli bir sonucun taahhüdünü içeren bir belgedir. Taahhütnamede belirtilen tarih itibarıyla kiracının evi tahliye etmemesi halinde, kiraya veren bir ay içerisinde kiracının evden çıkarılması için tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.
Tahliye taahhüdü, yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları için verilebilir. Bu hüküm, kanunun konut ve çatılı iş yeri kiraları bölümü altında düzenlenmiştir.
Tahliye Taahhüdünün Hukuki Dayanağı Nedir?
Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili madde şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu hüküm, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları ve sonuçlarının temel dayanağını oluşturmaktadır.
Kiracı Tahliye Taahhüdü Geçerli Olması İçin Hangi Şartlar Gerekir?
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekir. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması durumunda, taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesi sağlanamaz.
1. Yazılı Olması
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesinin talep edilmesi mümkün değildir. Yazılı belgenin adi yazılı şekilde yapılması yeterli olup, noterlikçe düzenlenmesi veya noterde onaylatılması zorunlu değildir.
2. Kiracı Tarafından İmzalanmış Olması
Tahliye taahhüdü mutlaka kiracı tarafından veya bu konuda özel yetki verilmiş temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Aynı konutu veya işyerini kullanan diğer kişilerin (kiracı dışındaki kiracı arkadaşları gibi) kendi başlarına verecekleri yazılı tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır. Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerekir.
3. Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmiş Olması
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmelidir.
En kritik kural budur. Yargıtay, kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen veya kiracı henüz eve yerleşmeden alınan tahliye taahhütnamelerini geçersiz saymaktadır. Kira sözleşmesi ile taahhütnamenin düzenlenme tarihleri arasında ne kadar süre olması gerektiği konusunda kesin bir hüküm bulunmamakla birlikte, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25 Şubat 2025 tarihli bir kararında kira sözleşmesi ile taahhütname arasında sadece bir gün fark bulunması halinde dahi sözleşme kurulduktan sonra alınmış sayıldığı ve taahhüdün geçerli olduğu kabul edilmiştir.
Yenilenen kira sözleşmeleri bakımından istisna: Yenilenen kira sözleşmesi ile aynı anda (hatta aynı tarihte) düzenlenen tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmektedir.
4. Tahliye Tarihinin Belli Olması
Taahhütnamede kiracının kiralananı boşaltacağı tarihin gün, ay, yıl olarak kesin ve net bir şekilde belirtilmesi gerekir. “İnşaat bitince”, “kira süresi sona erdiğinde” gibi belirsiz ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.
5. Kiracının Özgür İradesiyle Düzenlenmiş Olması
Kiracının baskı, tehdit veya hile ile taahhütnameyi imzalamış olması hukuka aykırıdır. Kiracı, serbest iradesiyle verilmeyen tahliye taahhüdüne karşı geçersizlik itirazında bulunabilir. Ancak bu durumda ispat yükü kiracıya aittir.
6. Kiralananın Açıkça Belirtilmesi
Taahhütnamede, tahliyesi taahhüt edilen taşınmazın adresi ve tanıtıcı bilgileri açıkça yer almalıdır.
Aile Konutu Niteliğindeki Taşınmazlarda Eşin Rızası Gerekli mi?
Kiralanan taşınmaz bir aile konutu olarak kullanılıyorsa, tahliye taahhüdünde diğer eşin rızasının da bulunması gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Tahliye taahhüdü bir anlamda fesih iradesini yansıttığı için, diğer eş aile konutu itirazında bulunabilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin bir kararına göre; tahliye taahhütnamesine dayalı takibe konu taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa ve “aile konutu” şerhi düşülmemiş olsa bile, taahhütnamede iki eşin imzası yoksa tahliye edilemez.
Bu nedenle, aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda her iki eşin birlikte tahliye taahhüdü vermesi veya taahhüdün diğer eş tarafından yazılı olarak onaylanması gerekmektedir.
Tahliye Taahhüdünü Geçersiz Kılan veya Geçersiz Sayıldığı Durumlar
Aşağıdaki durumlarda tahliye taahhüdü geçersiz sayılır:
1. Yazılı Olmaması
Sözlü olarak verilen tahliye taahhütlerinin hukuken hiçbir geçerliliği yoktur.
2. Kira Sözleşmesiyle Aynı Anda veya Daha Önce Düzenlenmesi
Kira sözleşmesi henüz kurulmadan veya aynı anda kiracıdan alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Kira sözleşmesi yapılırken “kiracılığın ön koşulu” olarak tahliye taahhüdü istenmesi ve kiracının bu nedenle taahhütnameyi imzalamak zorunda kalması, taahhütnamenin geçerliliğini ortadan kaldıran bir durumdur.
3. Kiracı Dışındaki Kişiler Tarafından İmzalanması
Kiracı dışında, taşınmazda yaşayan diğer kişilerin kendi başlarına verdikleri tahliye taahhütleri geçersizdir. Kiracının temsilcisi veya vekili tarafından imzalanmışsa geçerlidir, ancak vekaletnamede bu konuda açık yetki bulunması gerekir.
4. Tahliye Tarihinin Belirsiz Olması
“İnşaat bitince”, “sözleşme sonunda”, “kiracı bir iş bulunca” gibi belirsiz ifadelerle düzenlenen tahliye taahhütleri geçersizdir.
5. Kiracının Baskı, Tehdit veya Hilenin Etkisiyle İmzalaması
Kiracı, taahhüdü zorla veya yanıltılarak imzalatıldığını ispat ettiği takdirde taahhütname geçerli olmayacaktır. Yargıtay’ın 2025 tarihli bir kararında, kira sözleşmesi düzenlenirken zor ve baskı altında tahliye taahhütnamesi imzalandığı kanaatine varıldığında, bu iddianın ispatının tanıkla değil, yalnızca yazılı delille yapılabileceği belirtilmiştir.
6. Boş Tarih İçeren Tahliye Taahhüdü
Tarihleri boş olarak imzalanan tahliye taahhütnameleri hukuken geçerlidir. Kiraya veren tarihleri sonradan doldursa dahi, kiracı bu durumu yazılı delille ispatlamak zorundadır. Kiracının boş olarak imzalanan taahhütnameyi iddia etmesi tek başına yeterli olmayacak, aksini yazılı delillerle kanıtlaması gerekecektir.
7. Koşula veya Şarta Bağlanması
Koşula bağlanmış (örneğin “kira bedeli ödenmezse tahliye edilecektir” gibi) tahliye taahhütleri geçersizdir. Taahhüt, kayıtsız şartsız olmalıdır.
8. Taşınmaz Aile Konutu İse Eş Rızası Olmaması
Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, diğer eşin yazılı rızası olmadan verilen tahliye taahhüdü geçersizdir.
Tahliye Taahhüdünün Süresi (Zamanaşımı) Ne Kadardır?
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılacak dava veya başlatılacak icra takibi için 1 aylık hak düşürücü süre öngörülmüştür.
Sürenin başlangıcı: Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihidir.
Sürenin uzunluğu: 1 ay. Bu süre içinde kiraya veren ya icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır.
Sonuçları: Bu 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Süre geçirildiği takdirde, kiraya veren artık o tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliyesini isteyemez. Ancak, başka bir tahliye sebebi varsa (ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira borcunu ödememe gibi) onlara dayanarak dava açılabilir.
Örnek: Tahliye taahhüdünde 31 Aralık 2026 tarihi yazıyorsa, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde yani en geç 31 Ocak 2027’ye kadar icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.
Tahliye tarihi belirtilmemişse: Taahhütnamede tahliye tarihi öngörülmemişse bu 1 aylık süre başlamaz ve mevcut taahhütname hukuki anlamda sonuç doğurmaz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Yöntemleri Nelerdir?
Kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı tahliye edebilmesi için iki hukuki yol bulunmaktadır:
1. İcra Yoluyla Tahliye (En Hızlı Yöntem)
Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi kapsamında “Örnek 14” takibi başlatabilir. Bu takip, tahliye talepli ve kiracıya karşı ilamsız icra takibidir.
Takip aşamaları:
-İcra müdürlüğü, borçluya bir tahliye emri gönderir.
-Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir.
-İtiraz edilmezse, takip kesinleşir ve kolluk kuvvetleri aracılığıyla zorla tahliye yapılır.
2. Dava Yoluyla Tahliye (Mahkeme Kararı ile)
Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu yol, icra takibine göre genellikle daha uzun sürer.
Görevli ve yetkili mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Kiracı Tahliye Taahhüdüne Karşı Ne Yapabilir? İtiraz ve Savunma Yolları
Kiracı, hakkında tahliye taahhüdüne dayalı bir icra takibi başlatıldığında veya dava açıldığında aşağıdaki itiraz ve savunma yollarını kullanabilir:
1. İcra Takibine İtiraz
Kiracı, 7 gün içinde icra dairesine yazılı olarak itiraz edebilir. İtiraz dilekçesinde itiraz gerekçeleri açıkça belirtilmelidir.
Başlıca itiraz sebepleri:
-Tahliye taahhüdünün geçerli olmadığı,
-Taahhütteki imzanın kendisine ait olmadığı,
-Taahhüdün baskı veya hile ile alındığı,
-Taahhüt edilen tarihte taşınmazı tahliye etmiş olduğu,
-Aile konutu itirazı (eş rızası yoksa),
-1 aylık hak düşürücü sürenin geçtiği.
2. İtirazın İptali Davası (Kiraya Veren Tarafından Açılır)
Kiracının itirazı üzerine takip durur. Kiraya veren, kiracının itirazını kabul etmez ve takibin devamını istiyorsa, tebliğ tarihinden itibaren 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali davası” açmak zorundadır.
3. Tahliye Taahhüdünün Geçersizliği Savunması
Kiracı, açılan tahliye davasında veya itirazın iptali davasında, tahliye taahhüdünün yukarıda sayılan geçerlilik şartlarını taşımadığını ileri sürerek geçersizlik savunması yapabilir.
Geçersizliğin ispatında zorluklar:
-Baskı/tehdit iddiası: Yargıtay, tahliye taahhüdünün baskı altında imzalandığı iddiasının tanıkla değil, yazılı delille ispatlanması gerektiğine hükmetmiştir.
-Boş imza iddiası: Tarihler boş olarak imzalanmışsa, kiracının “sonradan doldurulduğu” iddiasını ispatlaması çok zordur. Kiracı, iddiasını yazılı delil veya belirli koşullarda bilirkişi incelemesiyle kanıtlamalıdır.
4. Aile Konutu İtirazı (Eş Rızası Yoksa)
Tahliye taahhüdü aile konutu kapsamındaki bir taşınmaza ilişkinse ve diğer eşin rızası alınmamışsa, eş mahkemeden bu taahhüdün kendisini bağlamadığının tespiti için dava açabilir. Bu dava sonuçlanana kadar tahliye işlemi durur.
5. Geçici Hukuki Korumalar
Kiracı, tahliye sürecini durdurmak için ihtiyati tedbir talep edebilir. Örneğin, tahliye taahhüdünün geçersizliğinin tespiti veya aile konutu itirazı davası açıldığında, icra takibinin durdurulması istenebilir.
2026 Yılı İtibarıyla Arabuluculuk Zorunluluğu
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye dahil) dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Yani, tahliye davası açmadan önce arabuluculuk yoluna gidildiğine dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Ancak, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde (Örnek 14 takibi) arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır. İcra takibine itiraz edilmesi ve itirazın iptali davası açılması halinde ise zorunlu arabuluculuk uygulanır.
Tahliye Taahhüdünün İptali Mümkün müdür?
Tahliye taahhüdünün “iptali” için ayrı bir dava açılması mümkün değildir. Kiracı, tahliye taahhüdünün kendisini bağlamadığını ancak bir dava içinde “savunma” veya “itiraz” yoluyla ileri sürebilir.
Pratikte en etkili yöntemler:
-İcra takibine itiraz etmek ve itirazında taahhüdün geçersizliğini belirtmek.
-Açılan tahliye davasında geçersizlik savunması yapmak.
-Aile konutu ise ve eş rızası yoksa, aile konutu itirazı davası açmak.
Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler
Tahliye taahhüdü imzalayan kiracıların dikkat etmesi gereken bazı önemli hususlar vardır:
-Kira sözleşmesi imzalanırken eş zamanlı olarak tahliye taahhüdü vermeyin. Taahhüt, kira sözleşmesi kurulduktan ve taşınmaz teslim edildikten sonra alınmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhüdü geçersiz sayılmaktadır.
-Boş tahliye taahhüdü imzalamayın. Tarihler boş bırakıldığında, sonradan doldurulma riski her zaman vardır ve bu durumda ispat külfeti ağırdır.
-Baskı ve tehdit varsa belge toplayın. Baskı altında imzaladığınızı ileri sürecekseniz, bunu yazılı delillerle ispatlamanız gerekir.
-Aile konutu ise eşinizin rızasını alın veya taahhüdü birlikte imzalayın. Aksi halde eşiniz daha sonra itiraz edebilir ve tahliye işlemi durabilir.
-Tahliye tarihinin yazılı olduğundan emin olun. Belirsiz ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.
-Tahliye tarihi yaklaştığında bir avukata danışın. 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırmamak ve hak kaybına uğramamak için erken önlem alın.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Tahliye taahhüdü, kiracılar için ciddi riskler taşıyan, kiraya verenler içinse güçlü bir tahliye aracıdır. Taahhüdün geçerlilik şartlarını, itiraz sürelerini ve ispat yükünü bilmek, hem kiracılar hem de kiraya verenler için hayati önem taşır. Yanlış veya eksik adımlar, hak kaybına yol açabilir.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla, tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri ve davalar, geçersizlik itirazları, aile konutu savunmaları ve kira uyuşmazlıklarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.
Tahliye taahhüdü imzaladıysanız veya bir tahliye süreci ile karşı karşıyaysanız, hak kaybına uğramadan bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene verdiği yazılı irade beyanıdır. Bu taahhüt, kiracı tarafından tek taraflı olarak düzenlenen ve belirli bir sonucun taahhüdünü içeren bir belgedir. Taahhütnamede belirtilen tarih itibarıyla kiracının evi tahliye etmemesi halinde, kiraya veren bir ay içerisinde kiracının evden çıkarılması için tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.
Tahliye taahhüdü, yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları için verilebilir. Bu hüküm, kanunun konut ve çatılı iş yeri kiraları bölümü altında düzenlenmiştir.
Tahliye Taahhüdünün Hukuki Dayanağı Nedir?
Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili madde şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu hüküm, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları ve sonuçlarının temel dayanağını oluşturmaktadır.
Kiracı Tahliye Taahhüdü Geçerli Olması İçin Hangi Şartlar Gerekir?
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekir. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması durumunda, taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesi sağlanamaz.
1. Yazılı Olması
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesinin talep edilmesi mümkün değildir. Yazılı belgenin adi yazılı şekilde yapılması yeterli olup, noterlikçe düzenlenmesi veya noterde onaylatılması zorunlu değildir.
2. Kiracı Tarafından İmzalanmış Olması
Tahliye taahhüdü mutlaka kiracı tarafından veya bu konuda özel yetki verilmiş temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Aynı konutu veya işyerini kullanan diğer kişilerin (kiracı dışındaki kiracı arkadaşları gibi) kendi başlarına verecekleri yazılı tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır. Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerekir.
3. Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmiş Olması
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmelidir.
En kritik kural budur. Yargıtay, kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen veya kiracı henüz eve yerleşmeden alınan tahliye taahhütnamelerini geçersiz saymaktadır. Kira sözleşmesi ile taahhütnamenin düzenlenme tarihleri arasında ne kadar süre olması gerektiği konusunda kesin bir hüküm bulunmamakla birlikte, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25 Şubat 2025 tarihli bir kararında kira sözleşmesi ile taahhütname arasında sadece bir gün fark bulunması halinde dahi sözleşme kurulduktan sonra alınmış sayıldığı ve taahhüdün geçerli olduğu kabul edilmiştir.
Yenilenen kira sözleşmeleri bakımından istisna: Yenilenen kira sözleşmesi ile aynı anda (hatta aynı tarihte) düzenlenen tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmektedir.
4. Tahliye Tarihinin Belli Olması
Taahhütnamede kiracının kiralananı boşaltacağı tarihin gün, ay, yıl olarak kesin ve net bir şekilde belirtilmesi gerekir. “İnşaat bitince”, “kira süresi sona erdiğinde” gibi belirsiz ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.
5. Kiracının Özgür İradesiyle Düzenlenmiş Olması
Kiracının baskı, tehdit veya hile ile taahhütnameyi imzalamış olması hukuka aykırıdır. Kiracı, serbest iradesiyle verilmeyen tahliye taahhüdüne karşı geçersizlik itirazında bulunabilir. Ancak bu durumda ispat yükü kiracıya aittir.
6. Kiralananın Açıkça Belirtilmesi
Taahhütnamede, tahliyesi taahhüt edilen taşınmazın adresi ve tanıtıcı bilgileri açıkça yer almalıdır.
Aile Konutu Niteliğindeki Taşınmazlarda Eşin Rızası Gerekli mi?
Kiralanan taşınmaz bir aile konutu olarak kullanılıyorsa, tahliye taahhüdünde diğer eşin rızasının da bulunması gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Tahliye taahhüdü bir anlamda fesih iradesini yansıttığı için, diğer eş aile konutu itirazında bulunabilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin bir kararına göre; tahliye taahhütnamesine dayalı takibe konu taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa ve “aile konutu” şerhi düşülmemiş olsa bile, taahhütnamede iki eşin imzası yoksa tahliye edilemez.
Bu nedenle, aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda her iki eşin birlikte tahliye taahhüdü vermesi veya taahhüdün diğer eş tarafından yazılı olarak onaylanması gerekmektedir.
Tahliye Taahhüdünü Geçersiz Kılan veya Geçersiz Sayıldığı Durumlar
Aşağıdaki durumlarda tahliye taahhüdü geçersiz sayılır:
1. Yazılı Olmaması
Sözlü olarak verilen tahliye taahhütlerinin hukuken hiçbir geçerliliği yoktur.
2. Kira Sözleşmesiyle Aynı Anda veya Daha Önce Düzenlenmesi
Kira sözleşmesi henüz kurulmadan veya aynı anda kiracıdan alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Kira sözleşmesi yapılırken “kiracılığın ön koşulu” olarak tahliye taahhüdü istenmesi ve kiracının bu nedenle taahhütnameyi imzalamak zorunda kalması, taahhütnamenin geçerliliğini ortadan kaldıran bir durumdur.
3. Kiracı Dışındaki Kişiler Tarafından İmzalanması
Kiracı dışında, taşınmazda yaşayan diğer kişilerin kendi başlarına verdikleri tahliye taahhütleri geçersizdir. Kiracının temsilcisi veya vekili tarafından imzalanmışsa geçerlidir, ancak vekaletnamede bu konuda açık yetki bulunması gerekir.
4. Tahliye Tarihinin Belirsiz Olması
“İnşaat bitince”, “sözleşme sonunda”, “kiracı bir iş bulunca” gibi belirsiz ifadelerle düzenlenen tahliye taahhütleri geçersizdir.
5. Kiracının Baskı, Tehdit veya Hilenin Etkisiyle İmzalaması
Kiracı, taahhüdü zorla veya yanıltılarak imzalatıldığını ispat ettiği takdirde taahhütname geçerli olmayacaktır. Yargıtay’ın 2025 tarihli bir kararında, kira sözleşmesi düzenlenirken zor ve baskı altında tahliye taahhütnamesi imzalandığı kanaatine varıldığında, bu iddianın ispatının tanıkla değil, yalnızca yazılı delille yapılabileceği belirtilmiştir.
6. Boş Tarih İçeren Tahliye Taahhüdü
Tarihleri boş olarak imzalanan tahliye taahhütnameleri hukuken geçerlidir. Kiraya veren tarihleri sonradan doldursa dahi, kiracı bu durumu yazılı delille ispatlamak zorundadır. Kiracının boş olarak imzalanan taahhütnameyi iddia etmesi tek başına yeterli olmayacak, aksini yazılı delillerle kanıtlaması gerekecektir.
7. Koşula veya Şarta Bağlanması
Koşula bağlanmış (örneğin “kira bedeli ödenmezse tahliye edilecektir” gibi) tahliye taahhütleri geçersizdir. Taahhüt, kayıtsız şartsız olmalıdır.
8. Taşınmaz Aile Konutu İse Eş Rızası Olmaması
Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, diğer eşin yazılı rızası olmadan verilen tahliye taahhüdü geçersizdir.
Tahliye Taahhüdünün Süresi (Zamanaşımı) Ne Kadardır?
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılacak dava veya başlatılacak icra takibi için 1 aylık hak düşürücü süre öngörülmüştür.
Sürenin başlangıcı: Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihidir.
Sürenin uzunluğu: 1 ay. Bu süre içinde kiraya veren ya icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır.
Sonuçları: Bu 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Süre geçirildiği takdirde, kiraya veren artık o tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliyesini isteyemez. Ancak, başka bir tahliye sebebi varsa (ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira borcunu ödememe gibi) onlara dayanarak dava açılabilir.
Örnek: Tahliye taahhüdünde 31 Aralık 2026 tarihi yazıyorsa, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde yani en geç 31 Ocak 2027’ye kadar icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.
Tahliye tarihi belirtilmemişse: Taahhütnamede tahliye tarihi öngörülmemişse bu 1 aylık süre başlamaz ve mevcut taahhütname hukuki anlamda sonuç doğurmaz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Yöntemleri Nelerdir?
Kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı tahliye edebilmesi için iki hukuki yol bulunmaktadır:
1. İcra Yoluyla Tahliye (En Hızlı Yöntem)
Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi kapsamında “Örnek 14” takibi başlatabilir. Bu takip, tahliye talepli ve kiracıya karşı ilamsız icra takibidir.
Takip aşamaları:
-İcra müdürlüğü, borçluya bir tahliye emri gönderir.
-Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir.
-İtiraz edilmezse, takip kesinleşir ve kolluk kuvvetleri aracılığıyla zorla tahliye yapılır.
2. Dava Yoluyla Tahliye (Mahkeme Kararı ile)
Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu yol, icra takibine göre genellikle daha uzun sürer.
Görevli ve yetkili mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Kiracı Tahliye Taahhüdüne Karşı Ne Yapabilir? İtiraz ve Savunma Yolları
Kiracı, hakkında tahliye taahhüdüne dayalı bir icra takibi başlatıldığında veya dava açıldığında aşağıdaki itiraz ve savunma yollarını kullanabilir:
1. İcra Takibine İtiraz
Kiracı, 7 gün içinde icra dairesine yazılı olarak itiraz edebilir. İtiraz dilekçesinde itiraz gerekçeleri açıkça belirtilmelidir.
Başlıca itiraz sebepleri:
-Tahliye taahhüdünün geçerli olmadığı,
-Taahhütteki imzanın kendisine ait olmadığı,
-Taahhüdün baskı veya hile ile alındığı,
-Taahhüt edilen tarihte taşınmazı tahliye etmiş olduğu,
-Aile konutu itirazı (eş rızası yoksa),
-1 aylık hak düşürücü sürenin geçtiği.
2. İtirazın İptali Davası (Kiraya Veren Tarafından Açılır)
Kiracının itirazı üzerine takip durur. Kiraya veren, kiracının itirazını kabul etmez ve takibin devamını istiyorsa, tebliğ tarihinden itibaren 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali davası” açmak zorundadır.
3. Tahliye Taahhüdünün Geçersizliği Savunması
Kiracı, açılan tahliye davasında veya itirazın iptali davasında, tahliye taahhüdünün yukarıda sayılan geçerlilik şartlarını taşımadığını ileri sürerek geçersizlik savunması yapabilir.
Geçersizliğin ispatında zorluklar:
-Baskı/tehdit iddiası: Yargıtay, tahliye taahhüdünün baskı altında imzalandığı iddiasının tanıkla değil, yazılı delille ispatlanması gerektiğine hükmetmiştir.
-Boş imza iddiası: Tarihler boş olarak imzalanmışsa, kiracının “sonradan doldurulduğu” iddiasını ispatlaması çok zordur. Kiracı, iddiasını yazılı delil veya belirli koşullarda bilirkişi incelemesiyle kanıtlamalıdır.
4. Aile Konutu İtirazı (Eş Rızası Yoksa)
Tahliye taahhüdü aile konutu kapsamındaki bir taşınmaza ilişkinse ve diğer eşin rızası alınmamışsa, eş mahkemeden bu taahhüdün kendisini bağlamadığının tespiti için dava açabilir. Bu dava sonuçlanana kadar tahliye işlemi durur.
5. Geçici Hukuki Korumalar
Kiracı, tahliye sürecini durdurmak için ihtiyati tedbir talep edebilir. Örneğin, tahliye taahhüdünün geçersizliğinin tespiti veya aile konutu itirazı davası açıldığında, icra takibinin durdurulması istenebilir.
2026 Yılı İtibarıyla Arabuluculuk Zorunluluğu
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye dahil) dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Yani, tahliye davası açmadan önce arabuluculuk yoluna gidildiğine dair son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Ancak, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde (Örnek 14 takibi) arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır. İcra takibine itiraz edilmesi ve itirazın iptali davası açılması halinde ise zorunlu arabuluculuk uygulanır.
Tahliye Taahhüdünün İptali Mümkün müdür?
Tahliye taahhüdünün “iptali” için ayrı bir dava açılması mümkün değildir. Kiracı, tahliye taahhüdünün kendisini bağlamadığını ancak bir dava içinde “savunma” veya “itiraz” yoluyla ileri sürebilir.
Pratikte en etkili yöntemler:
-İcra takibine itiraz etmek ve itirazında taahhüdün geçersizliğini belirtmek.
-Açılan tahliye davasında geçersizlik savunması yapmak.
-Aile konutu ise ve eş rızası yoksa, aile konutu itirazı davası açmak.
Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler
Tahliye taahhüdü imzalayan kiracıların dikkat etmesi gereken bazı önemli hususlar vardır:
-Kira sözleşmesi imzalanırken eş zamanlı olarak tahliye taahhüdü vermeyin. Taahhüt, kira sözleşmesi kurulduktan ve taşınmaz teslim edildikten sonra alınmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhüdü geçersiz sayılmaktadır.
-Boş tahliye taahhüdü imzalamayın. Tarihler boş bırakıldığında, sonradan doldurulma riski her zaman vardır ve bu durumda ispat külfeti ağırdır.
-Baskı ve tehdit varsa belge toplayın. Baskı altında imzaladığınızı ileri sürecekseniz, bunu yazılı delillerle ispatlamanız gerekir.
-Aile konutu ise eşinizin rızasını alın veya taahhüdü birlikte imzalayın. Aksi halde eşiniz daha sonra itiraz edebilir ve tahliye işlemi durabilir.
-Tahliye tarihinin yazılı olduğundan emin olun. Belirsiz ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.
-Tahliye tarihi yaklaştığında bir avukata danışın. 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırmamak ve hak kaybına uğramamak için erken önlem alın.
Samsun BCA Hukuk ve Danışmanlık Olarak Yanınızdayız
Tahliye taahhüdü, kiracılar için ciddi riskler taşıyan, kiraya verenler içinse güçlü bir tahliye aracıdır. Taahhüdün geçerlilik şartlarını, itiraz sürelerini ve ispat yükünü bilmek, hem kiracılar hem de kiraya verenler için hayati önem taşır. Yanlış veya eksik adımlar, hak kaybına yol açabilir.
Av. Besim Can Akbaş liderliğindeki ekibimiz, kira hukuku alanında uzman kadrosuyla, tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri ve davalar, geçersizlik itirazları, aile konutu savunmaları ve kira uyuşmazlıklarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.
Tahliye taahhüdü imzaladıysanız veya bir tahliye süreci ile karşı karşıyaysanız, hak kaybına uğramadan bizimle iletişime geçin.
Samsun BCA HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Besim Can AKBAŞ